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2025年房地产经纪人特殊目的实体（SPV）持有不动产的增值税处理专题试卷及解析1

2025年房地产经纪人特殊目的实体（SPV）持有不动产的

增值税处理专题试卷及解析

2025年房地产经纪人特殊目的实体（SPV）持有不动产的增值税处理专题试卷及

解析

第一部分：单项选择题（共10题，每题2分）

1、根据现行增值税政策，房地产经纪人通过设立SPV持有并运营商业不动产，其

取得的租金收入适用的增值税税率是？

A、3%

B、5%

C、6%

D、9%

【答案】D

【解析】正确答案是D。根据《营业税改征增值税试点实施办法》，不动产租赁服务

属于现代服务业中的“租赁服务”，适用9%的增值税税率。选项A（3%）适用于小规模

纳税人；选项B（5%）适用于不动产销售中的简易计税；选项C（6%）适用于其他现

代服务业如咨询服务。知识点：增值税税率适用范围。易错点：混淆不动产租赁与销售

的税率差异。

2、SPV转让其持有的不动产时，若选择一般计税方法，其销售额的确定方式是？

A、以转让收入全额为销售额

B、以转让收入减去购置原价后的余额为销售额

C、以评估价值为销售额

D、以税务机关核定的价格为销售额

【答案】A

【解析】正确答案是A。一般计税方法下，销售额为转让不动产取得的全部价款和

价外费用，不得扣除购置原价。选项B是差额计税方式，适用于小规模纳税人或特定

情况；选项C和D仅在特殊情况下采用。知识点：增值税销售额的确定。易错点：混

淆一般计税与差额计税的适用情形。

3、SPV持有不动产期间，发生的进项税额抵扣应符合什么条件？

A、必须取得增值税专用发票

B、普通发票也可抵扣

C、无需发票即可抵扣

D、仅限不动产购置发票

【答案】A

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【解析】正确答案是A。根据增值税抵扣规则，只有取得合法的增值税专用发票并

符合抵扣条件，才能抵扣进项税额。选项B、C不符合规定；选项D范围过窄，其他

相关费用如维修费等也可抵扣。知识点：进项税额抵扣条件。易错点：忽视发票类型对

抵扣的影响。

4、SPV将不动产用于对外投资，是否需要缴纳增值税？

A、需要，视同销售

B、不需要，属于投资行为

C、仅需缴纳企业所得税

D、由税务机关酌情决定

【答案】A

【解析】正确答案是A。根据增值税政策，将不动产用于投资属于视同销售行为，需

缴纳增值税。选项B错误；选项C与增值税无关；选项D无法律依据。知识点：视同

销售行为判定。易错点：混淆投资与销售的税务处理。

5、SPV持有不动产期间，若不动产用途发生改变（如从自用转为出租），其进项税

额处理方式是？

A、不得抵扣进项税额

B、已抵扣的进项税额需转出

C、可继续抵扣进项税额

D、需重新计算进项税额

【答案】C

【解析】正确答案是C。不动产用途改变不影响已抵扣的进项税额，可继续抵扣。选

项A、B不符合规定；选项D无必要。知识点：进项税额抵扣的持续性。易错点：误

以为用途改变会影响进项税额。

6、SPV转让不动产时，若选择简易计税方法，其征收率是？

A、3%

B、5%

C、6%

D、9%

【答案】B

【解析】正确答案是B。根据政策，小规模纳税人或特定情形下选择简易计税的，不

动产销售征收率为5%。选项A适用于其他货物销售；选项C、D为一般计税税率。知

识点：简易计税方法适用税率。易错点：混淆不同计税方法的税率。

7、SPV持有不动产期间，发生的物业管理费能否抵扣进项税额？

A、可以，属于日常运营费用

B、不可以，属于集体福利

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C、仅限专用发票部分

D、需税务机关审批

【答案】A

【解析】正确答案是A。物业管理费属于SPV运营不动产的必要支出，其进项税额

可按规定抵扣。选项B、C