青岛市商品房预售合同.docxVIP

青岛市商品房预售合同

一、签约前的“功课”：细致核查，防患未然

在正式落笔签字之前，购房者的“功课”做得是否到位，直接决定了后续交易的顺畅度与风险系数。这绝非可有可无的环节，而是整个购房过程中“防坑”的第一道防线。

1.开发商资质与项目合法性审查

这是首要前提。务必要求开发商出示“五证”，即《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》以及《商品房预售许可证》。尤其是《商品房预售许可证》，它是开发商具备合法预售资格的直接证明，没有此证，一切预售行为均属违法，签订的合同也可能无效。要仔细核对许可证上的项目名称、楼号与您意向购买的房屋是否一致。

2.慎待“定金”与“订金”

在正式签订预售合同前，开发商常要求购房者支付一笔款项。此时务必看清收据上写的是“定金”还是“订金”。“定金”具有担保性质，根据法律规定，买方违约定金不退，卖方违约应双倍返还定金。而“订金”通常视为预付款，不具备担保效力，如合同未签订成功，一般可退还。若对房源尚未完全确定，建议选择可退的“订金”方式，或在定金协议中明确约定未签约情况下的退款条件。

3.楼盘宣传与实际的“落差”

开发商的沙盘、宣传册、广告用语往往极尽美好。但需谨记，并非所有宣传都能成为合同条款。对于那些对您购房决策影响重大的承诺，如小区配套（学校、商业、绿化、会所）、房屋朝向、层高、得房率、装修标准等，若未能在合同附件中明确约定，则难以得到法律保障。必要时，可将重要的口头承诺或宣传资料作为合同附件，或进行录音录像留存证据。

二、合同核心条款解读：字字千金，明晰权责

青岛市商品房预售合同通常采用主管部门制定的示范文本，虽有统一框架，但其中的补充条款和双方约定部分仍需仔细斟酌。以下是核心条款的解读：

1.合同当事人信息

务必核对买卖双方的身份信息（自然人的姓名、身份证号，法人的名称、统一社会信用代码）准确无误。特别是购房者本人信息，将直接影响后续产权登记。

2.项目建设依据与商品房基本情况

项目名称及建设工程规划许可证号：确保所购房屋属于该合法项目。

房屋基本情况：包括房屋坐落（具体到楼栋、单元、房号）、结构、户型。这些信息应与您实际选定的房屋一致。

面积确认及差异处理：这是核心中的核心。

*建筑面积、套内建筑面积、公摊面积：合同中会分别列明。公摊面积的构成应清晰。

*面积差异处理方式：通常有两种约定：一是按实测面积结算，多退少补；二是设定一个误差范围（如±3%），在范围内按实测面积结算，超出或不足该范围，购房者有权解除合同或按约定价格据实结算。应明确选择何种方式，并理解其可能产生的费用变动。

3.计价方式与价款

单价与总价：明确房屋单价（通常按建筑面积或套内建筑面积计算）和总价款。总价应与单价和面积计算结果相符。

付款方式及期限：是一次性付款、分期付款还是按揭贷款？按揭贷款的，需明确首付款金额、支付时间，以及办理贷款的相关责任。若因非购房者原因导致贷款无法获批，合同应如何处理（如解除合同、退还已付款项等），这一点尤为重要。

4.交付期限与标准：“如约而至”的保障

交付条件：房屋交付并非开发商通知即可，必须达到约定条件。通常包括：取得建设工程竣工验收备案证明文件、房屋符合设计文件要求、满足合同约定的其他交付条件（如通水通电通气等）。务必确认交付条件的具体内容。

交付时间：明确的交房日期。

延期交付的违约责任：这是约束开发商按时交房的关键。合同中会约定逾期交房的违约金计算方式（通常按已付款的日万分之几计算），以及逾期达到一定天数后购房者有权解除合同并要求赔偿损失的权利。

交付程序：开发商应书面通知交房，购房者应在约定期限内验房。验房时发现的质量问题，应如何处理，修复期间是否算作逾期交房，这些都应有所约定。

5.产权登记：“红本本”的约定

办理期限：开发商应在房屋交付后多少日内（通常为几百天）协助购房者办理不动产权属登记手续，并取得不动产权证书。

逾期办证的违约责任：若因开发商原因导致逾期无法办证，购房者有权要求支付违约金，情节严重的也可解除合同。

6.物业管理

前期物业服务企业：通常在房屋交付前，开发商会选聘前期物业公司，并在合同中载明其名称、资质、物业服务内容及收费标准。购房者应了解物业费的起算时间（一般从交付之日或符合交付条件的通知送达之日起算）。

7.补充协议：个性化需求的“谈判桌”

示范文本往往是通用条款，补充协议则是双方针对特定事项进行详细约定的重要载体。购房者应重视补充协议的谈判，可就以下方面提出修改或增加约定：

*装修材料和设备的品牌、型号、规格（针对精装修房）；

*小区公共配套设施的交付时间和标准；

*车位、车库的归属与租赁/购买方式；

*对宣传资料中具体承诺的确认；

*前期物业费的减