2025年房地产经纪人基准地价系数修正法专题试卷及解析.pdf

2025年房地产经纪人基准地价系数修正法专题试卷及解析1

2025年房地产经纪人基准地价系数修正法专题试卷及解析

2025年房地产经纪人基准地价系数修正法专题试卷及解析

第一部分：单项选择题（共10题，每题2分）

1、基准地价系数修正法评估宗地地价时，其理论基础是什么？

A、剩余法理论

B、预期收益原理

C、地租理论

D、替代原则

【答案】D

【解析】正确答案是D。基准地价系数修正法的核心是替代原则，即认为相同或相

似条件的土地，其价格应具有可比性。该方法通过比较待估宗地与所在区域基准地价条

件的差异，进行修正来评估地价。A选项剩余法理论适用于有开发价值的土地；B选项

预期收益原理适用于收益性房地产；C选项地租理论是地价形成的根本原因，但不是该

方法的直接理论基础。知识点：基准地价系数修正法的理论基础。易错点：容易混淆地

价评估不同方法的理论基础，需明确每种方法的核心原理。

2、运用基准地价系数修正法时，首先需要确定的是？

A、宗地个别因素修正系数

B、土地使用年期修正系数

C、待估宗地所在区域的基准地价

D、估价期日修正系数

【答案】C

【解析】正确答案是C。基准地价系数修正法的起点是找到待估宗地所在区域、对

应用途和级别的基准地价，这是后续所有修正的基础。A、B、D选项都是在确定了基

准地价之后，根据待估宗地与基准地价设定条件的差异进行的修正步骤。知识点：基准

地价系数修正法的评估程序。易错点：容易忽略评估流程的逻辑顺序，必须先有基准地

价这个“基准”，才能进行后续的“修正”。

3、基准地价评估时设定的容积率，通常被称为？

A、规划容积率

B、现状容积率

C、基准容积率

D、平均容积率

【答案】C

【解析】正确答案是C。基准地价是在特定条件下评估的，其中设定的容积率是标

准条件之一，被称为基准容积率。A选项规划容积率是未来可能达到的；B选项现状容

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积率是当前实际的；D选项平均容积率是一个统计概念，并非基准地价设定的标准条

件。知识点：基准地价的内涵与设定条件。易错点：容易将基准地价设定的条件与宗地

的实际情况或规划条件混淆。

4、在进行估价期日修正时，主要是为了消除什么影响？

A、区域因素变化的影响

B、市场行情波动的影响

C、个别因素差异的影响

D、土地使用年期差异的影响

【答案】B

【解析】正确答案是B。基准地价的评估基准日（估价期日）与待估宗地的估价期

日通常不一致，期间房地产市场会发生波动，估价期日修正就是为了将基准地价调整到

待估宗地的估价期日水平，消除时间变化导致的地价变动。A、C、D选项分别对应区

域因素修正、个别因素修正和年期修正。知识点：基准地价系数修正法中的修正因素。

易错点：容易混淆不同修正因素的目的，需理解每个修正因素所要解决的核心问题。

5、某宗地为工业用途，但其所在区域只有商业和住宅用途的基准地价，此时应如

何处理？

A、无法使用基准地价系数修正法

B、直接采用相邻区域的工业基准地价

C、选择区域条件相似的邻近区域的工业基准地价作为参照

D、用商业和住宅基准地价的平均值作为基准

【答案】C

【解析】正确答案是C。当待估宗地所在区域没有对应用途的基准地价时，应遵循

替代原则，选择区域条件、土地级别等最为相似的邻近区域的同用途基准地价作为参照

基础。A选项过于绝对；B选项只考虑邻近，未考虑相似性；D选项不同用途地价差

异巨大，取平均值没有理论和实践依据。知识点：基准地价系数修正法的适用范围与处

理。易错点：容易机械地认为必须用本区域基准地价，忽略了替代原则的灵活应用。

6、土地开发程度的修正，主要针对的是？

A、宗地内部的平整度

B、宗地红线内外的基础设施配套情况

C、宗地的规划限制条件

D、宗地的最佳利用方式

【答案】B

【解析】正确答案是B。基准地价通常设定了一定的土地开发程度（如“三通一平”、“五

通一平”），土地开发程度修