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2025年房地产经纪人房地产租金回报率计算与评估专题试卷及解析1

2025年房地产经纪人房地产租金回报率计算与评估专题试

卷及解析

2025年房地产经纪人房地产租金回报率计算与评估专题试卷及解析

第一部分：单项选择题（共10题，每题2分）

1、在评估房地产租金回报率时，下列哪项因素通常不被直接计入运营成本？

A、物业管理费

B、房产税

C、房屋折旧

D、维修基金

【答案】C

【解析】正确答案是C。房屋折旧是会计概念，用于反映资产价值损耗，但在实际租

金回报率计算中，运营成本通常指实际发生的现金支出，如物业费、税费和维修基金。

A、B、D均为实际支出项。知识点：运营成本构成。易错点：混淆会计折旧与实际现金

支出。

2、某商铺年租金收入50万元，空置率10%，年运营成本15万元，则该物业的实

际年净收益为？

A、35万元

B、30万元

C、40万元

D、25万元

【答案】B

【解析】正确答案是B。实际年净收益=年租金收入×(1空置率)运营成本

=50×0.915=30万元。A未扣除空置损失，C未扣运营成本，D计算错误。知识点：净

收益计算逻辑。易错点：忽略空置率影响。

3、下列哪种情况会导致租金回报率虚高？

A、高估装修成本

B、低估空置率

C、高估房产税

D、低估维修费用

【答案】B

【解析】正确答案是B。低估空置率会高估实际租金收入，导致回报率虚高。A、C、

D均会低估回报率。知识点：参数准确性对评估的影响。易错点：对空置率敏感度认识

不足。

4、在比较不同物业的租金回报率时，最需要统一的标准是？

2025年房地产经纪人房地产租金回报率计算与评估专题试卷及解析2

A、建筑面积

B、使用面积

C、计价货币

D、租赁期限

【答案】B

【解析】正确答案是B。使用面积直接反映可出租空间，是租金计算的基础。A包

含公摊不可比，C通常统一货币，D影响有限。知识点：可比性原则。易错点：混淆面

积类型。

5、下列哪项不属于租金回报率评估中的市场风险因素？

A、区域人口流出

B、新增商业体供应

C、租户行业集中度

D、建筑结构老化

【答案】D

【解析】正确答案是D。建筑老化属于物业自身风险，A、B、C均为市场系统性风

险。知识点：风险分类。易错点：混淆物业风险与市场风险。

6、长租公寓的租金回报率通常低于传统住宅，主要原因是？

A、租金单价更低

B、运营成本更高

C、空置率更高

D、税收更重

【答案】B

【解析】正确答案是B。长租公寓包含更多管理和服务成本。A通常租金更高，C空

置率更低，D税收政策相似。知识点：不同业态成本结构。易错点：忽视运营成本差异。

7、在计算租金回报率时，契税通常如何处理？

A、计入运营成本

B、分摊到持有期

C、不予考虑

D、从房价中扣除

【答案】C

【解析】正确答案是C。契税是交易环节税费，与持有期收益无关。A、B、D均不

符合会计处理原则。知识点：税费归属期间。易错点：混淆交易税费与持有税费。

8、某物业报价1000万元，实际成交可谈至950万元，评估租金回报率时应采用？

A、1000万元

B、950万元

2025年房地产经纪人房地产租金回报率计算与评估专题试卷及解析3

C、行业均价

D、评估价值

【答案】B

【解析】正确答案是B。应采用实际成交价反映真实投资成本。A高估成本，C、D

缺乏针对性。知识点：成本取值原则。易错点：混淆报价与成交价。

9、下列哪项指标最能反映租金增长潜力？

A、当前租售比

B、周边租金涨幅

C、人口净流入量

D、土地供应