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2025年房地产经纪人成本法在住宅地产评估中的应用专题试卷及解析1

2025年房地产经纪人成本法在住宅地产评估中的应用专题

试卷及解析

2025年房地产经纪人成本法在住宅地产评估中的应用专题试卷及解析

第一部分：单项选择题（共10题，每题2分）

1、在运用成本法评估住宅地产时，重置成本与重建成本的主要区别是什么？

A、重置成本考虑了折旧，重建成本未考虑

B、重置成本是建造功能相同的建筑物的成本，重建成本是建造与原建筑物完全相

同的建筑物的成本

C、重置成本高于重建成本

D、重建成本是当前市场价，重置成本是历史成本

【答案】B

【解析】正确答案是B。重置成本是指在同一地点，使用现代材料、标准和设计，建

造一个与被评估房地产具有同等效用的建筑物的成本。重建成本是指在同一地点，使用

与原建筑物相同的材料、设计和标准，复制一个完全相同的建筑物的成本。A选项错

误，两者都是新建成本，均不含折旧。C选项错误，通常重建成本会高于重置成本，因

为复制旧工艺和材料更昂贵。D选项错误，两者都是当前时点的成本，不是历史成本。

知识点：成本法中重置成本与重建成本的定义与区别。易错点：容易混淆“功能相同”与

“完全相同”这一核心区别。

2、成本法评估住宅地产时，建筑物实体性贬值的最佳确定方法是？

A、根据建筑物的实际使用年限

B、根据建筑物的法定最高使用年限

C、通过观察法、使用年限法或市场提取法综合评定

D、由业主自行申报

【答案】C

【解析】正确答案是C。实体性贬值（有形损耗）的确定是一个专业判断过程，通

常需要结合多种方法。观察法是评估师通过现场勘查建筑物的维护状况、损坏程度来判

断；使用年限法是根据建筑物的实际年龄、有效年龄和剩余经济寿命来计算；市场提取

法是通过分析类似旧建筑物的市场交易数据来反推折旧率。A、B选项都过于单一，仅

凭年限无法准确反映实际损耗。D选项不专业，评估结果需由评估师独立客观判断。知

识点：成本法中建筑物折旧的估算方法。易错点：认为折旧仅与年限有关，忽视了维护

状况和市场认知对价值损耗的影响。

3、在成本法中，对住宅地产的土地价值进行评估时，最适宜的估价方法是？

A、成本逼近法

B、市场比较法

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C、收益法

D、假设开发法

【答案】B

【解析】正确答案是B。在住宅地产评估中，土地作为其组成部分，其价值评估首

选市场比较法，因为住宅用地交易案例相对较多，市场活跃，可比性强。A选项成本逼

近法适用于交易案例少、开发成本可量化的土地，如新开发区或特殊用途土地。C选项

收益法适用于有稳定收益的商业或出租型物业。D选项假设开发法适用于待开发或再

开发的土地评估。知识点：成本法应用中土地价值的评估方法选择。易错点：误认为在

成本法这个大框架下，土地价值也必须用“成本”思路来评估，而忽略了不同评估对象应

选择最适宜方法的原则。

4、下列哪项不属于成本法评估住宅地产时需要考虑的功能性贬值？

A、住宅户型设计过时，不符合现代居住习惯

B、住宅缺少当前市场普遍要求的停车位

C、住宅外墙出现裂缝，需要进行维修

D、住宅的层高低于当前新建住宅的标准

【答案】C

【解析】正确答案是C。功能性贬值是指建筑物因设计、结构、材料、设备或功能上

的缺陷，导致其效用低于市场正常标准而产生的价值损失。A、B、D选项均属于因设

计、配套或标准落后于市场而产生的功能性贬值。C选项描述的是建筑物物理损坏，属

于实体性贬值（有形损耗）。知识点：成本法中三种贬值的区分：实体性贬值、功能性

贬值和经济性贬值。易错点：将所有价值损失都归为实体性贬值，未能准确识别因功能

落后导致的贬值。

5、运用成本法评估一栋房龄较长的住宅时，评估师发现该物业所在区域因环境恶

化导致房价普遍下跌，这种价值损失应归属于？

A、实体性贬值

B、功能性贬值

C、经济性贬值

D、土地价值的正常波动

【答案】C

【解析】正确答案是C。经济性贬值是