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农村房屋确权登记争议

引言

农村房屋确权登记是保障农民财产权益、推进乡村振兴的重要基础性工作。通过明确房屋产权归属、规范登记程序，既能为农民房屋财产权的流转、抵押等权能实现提供法律依据，也能为农村土地制度改革、宅基地管理优化奠定数据基础。然而，在实际推进过程中，由于历史沿革复杂、政策衔接不畅、基层执行差异等因素，各类争议频繁出现。这些争议不仅影响确权登记工作的进度，更可能引发村民矛盾，甚至演变为长期纠纷。本文将围绕农村房屋确权登记争议的主要类型、成因及解决路径展开深入探讨，以期为化解此类矛盾提供参考。

一、农村房屋确权登记争议的主要类型

（一）产权归属争议：“这房子到底该算谁的？”

产权归属争议是农村房屋确权登记中最常见的矛盾类型，核心在于“谁是合法产权人”的认定分歧。这类争议往往源于历史遗留问题或家庭内部关系变动。

例如，部分农村家庭存在“分家未立据”的传统。老一辈在子女成年后通过口头协议分配房屋，但未签订书面分家协议或办理产权变更登记。当父母去世或房屋面临拆迁时，子女可能对当年的分配方案产生不同记忆，进而引发“谁应继承主房”“偏房归属如何界定”等争议。再如，农村房屋买卖行为不规范导致的产权纠纷——部分村民将房屋出售给同村或外村人员，但未按规定办理产权变更登记，仅保留口头约定或简单的“卖房契约”。随着时间推移，原房主可能因拆迁补偿、政策变化等因素反悔，主张“房屋未过户，产权仍归自己”，而买方则以支付房款、长期居住为由抗辩，双方对产权归属各执一词。

（二）登记程序争议：“为啥我的登记卡壳了？”

登记程序争议主要集中在“登记流程是否合规”“材料要求是否合理”等环节。基层在推进确权登记时，常因程序执行不严谨或解释不到位引发村民不满。

一方面是材料审核争议。根据相关规定，确权登记需提供宅基地审批文件、房屋建设证明、身份证明等材料，但部分村民因房屋建于几十年前，原始审批手续遗失或未完善（如早期农村建房普遍存在“先建后批”“批小建大”现象），无法提供完整材料。此时若登记机构严格按现行规定要求“必须补齐所有材料”，可能导致村民认为“政策不考虑实际情况”；若放宽审核标准，则可能引发其他村民质疑“为何他家材料不全也能登记”。另一方面是测量与公示争议。房屋面积测量是确权登记的关键环节，但部分地区因测量工具简陋（如人工拉尺测量误差较大）、测量人员专业不足（未考虑房屋附属设施、层高差异等因素），导致实测面积与村民自认面积不符。此外，部分村集体在登记前的公示环节流于形式，仅在村委会公告栏张贴几天，未通过广播、入户告知等方式让外出务工村民知晓，待公示期结束后才告知“登记结果”，村民因未及时提出异议而质疑程序公正性。

（三）特殊情形争议：“政策没说清的，该咋办？”

除常规争议外，一些特殊情形因缺乏明确政策指引，成为确权登记中的“难点地带”。

其一是“一户多宅”争议。根据“一户一宅”政策，农村村民一户只能拥有一处宅基地，但实际中因继承、买卖、赠与等原因，部分家庭存在多套房屋。例如，子女成年后分户但未重新申请宅基地，而是直接继承父母的老宅，形成“一户多宅”；或村民购买同村其他家庭的闲置房屋，未办理分户手续。在确权登记时，如何界定“合法多宅”（如因继承取得）与“违法多宅”（如未经批准占用耕地建房），部分地区政策仅笼统规定“违法多宅不予登记”，但对“继承所得是否需要退出”“多宅能否保留一处登记”等细节未明确，导致村民与登记机构产生分歧。其二是翻建房屋争议。部分村民对老房进行翻建（如拆除旧房、扩大面积、改变结构），但未按规定重新申请审批，或仅取得口头同意。确权登记时，登记机构可能以“未取得合法翻建手续”为由，仅按原房屋面积登记，而村民认为“翻建是为了改善居住条件，且村里默许”，要求按实际面积登记，双方难以达成一致。

二、农村房屋确权登记争议的成因分析

（一）历史因素：政策变迁留下的“时间印记”

农村房屋产权管理并非一蹴而就，而是经历了从“口头约定”到“规范登记”的长期演变。上世纪80年代前，农村建房普遍遵循“祖宅继承”“邻里见证”的传统，极少有书面审批手续；80年代后，虽然逐步推行宅基地审批制度，但早期审批标准宽松，存在“批甲建乙”（审批位置与实际建房位置不符）、“批少建多”（审批面积小于实际面积）等问题；21世纪以来，随着土地管理法修订，宅基地审批程序日益严格，但历史遗留的“无证房”“超面积房”数量庞大。这些不同时期形成的房屋，在确权登记时需按现行政策“统一标准”处理，必然引发“历史问题与现行规定如何衔接”的矛盾。

（二）法律政策：规定模糊与衔接不畅的“真空地带”

现行涉及农村房屋确权登记的法律政策主要包括《土地管理法》《不动产登记暂行条例》及地方出台的实施细则，但部分条款表述较为原则，缺乏可操作性。例如，对“户”的界定，法律仅规定“以家庭为单位”，但未明确“子