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资产评估专业知识点汇总与笔记

引言

资产评估作为一门融合经济、法律、工程技术等多学科知识的专业领域，其核心在于通过科学的方法和程序，对特定资产在特定时点的价值进行公允判断。这份笔记旨在系统梳理资产评估的核心知识点，为学习与实践提供一份清晰的指引，帮助构建完整的专业知识体系，并在实际工作中灵活运用。

一、资产评估的基本概念与原则

1.1资产评估的定义与特点

资产评估是指评估机构及其评估专业人员根据委托对不动产、动产、无形资产、企业价值、资产损失或者其他经济权益进行评定、估算，并出具评估报告的专业服务行为。其特点主要体现为：

*市场性：评估结果应反映市场公允价格，需紧密结合市场环境。

*公正性：评估行为和结果应独立、客观、公正，不受任何不当因素干扰。

*专业性：依赖评估人员的专业知识、经验和技能，遵循特定的专业标准和程序。

*咨询性：评估结论是专业咨询意见，为经济行为提供价值参考，而非价格决定。

1.2资产评估的目的与价值类型

*评估目的：是指引起资产评估的特定经济行为，如企业改制、并购重组、抵押融资、资产处置、财务报告等。评估目的直接决定了价值类型的选择。

*价值类型：是指资产评估结果的价值属性及其表现形式。常见的价值类型包括：

*市场价值：指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。

*投资价值：指评估对象对于具有明确投资目标的特定投资者或者某一类投资者所具有的价值估计数额。

*在用价值：指将评估对象作为企业组成部分或者要素资产按其正在使用方式和程度及其对所属企业的贡献的价值估计数额。

*清算价值：指在评估对象处于被迫出售、快速变现等非正常市场条件下的价值估计数额。

*残余价值：指机器设备、房屋建筑物或者其他有形资产等在不能继续使用前提下，拆除变现的价值估计数额。

1.3资产评估的原则

资产评估原则是规范评估行为和保证评估质量的基本准则。

*工作原则：

*独立性原则：评估机构和评估人员应保持独立的第三方立场。

*客观公正性原则：以事实为依据，实事求是，公平公正地进行评估。

*科学性原则：运用科学的方法、程序和参数进行分析和估算。

*经济技术原则：

*供求原则：资产价值受市场供求关系影响。

*替代原则：若存在功能或效用相同或相似的替代品，其价格会相互影响。

*预期收益原则：资产的价值取决于其未来能为持有者带来的预期收益。

*贡献原则：资产的价值取决于其对整体资产组合的贡献，或整体资产组合对其的贡献。

*评估时点原则：资产评估结果是针对特定时点的价值，具有时效性。

*外在性原则：资产自身以外的经济、法律等环境因素会影响其价值。

二、资产评估的基本方法

2.1市场法（市场比较法）

*基本思路：通过将评估对象与近期市场上已交易的类似资产进行比较，并对差异因素进行调整，从而确定评估对象价值的方法。

*适用前提：

*存在活跃的公开市场。

*市场上有足够数量的可比参照物。

*可比参照物的交易价格信息可以获取。

*基本步骤：选择参照物→调整差异→确定评估值（如算术平均、加权平均等）。

*主要参数与调整因素：交易情况、交易日期、区域因素、个别因素（如资产状况、功能、成新率等）。

*优缺点：直观、说服力强，但对市场依赖性高，参照物选择和差异调整难度较大。

2.2收益法

*基本思路：通过估算评估对象未来预期收益，并将其折算成现值，以此确定评估对象价值的方法。

*适用前提：

*评估对象的未来收益可以合理预测并用货币衡量。

*预期收益所承担的风险可以测算并能以折现率体现。

*评估对象预期获利年限可以确定。

*基本公式（常见）：

*永续年金：P=A/r（P为评估值，A为年金，r为折现率）

*有限年期：P=Σ[Rt/(1+r)^t]（Rt为第t年预期收益，t为年数）

*主要参数：预期收益额（Rt）、折现率（r）、收益期限（n）。这些参数的确定是收益法的核心和难点。

*优缺点：能反映资产的获利能力，理论上最科学，但对未来收益和风险的预测要求高，主观性较强。

2.3成本法

*基本思路：以重新取得或重新构建评估对象所需的全部合理成本为基础，扣减其各项损耗价值，从而确定评估对象价值的方法。

*适用前提：

*评估对象处于继续使用状态或假定处于继续使用状态。

*具备可利用的历史资料和现实成本资料。

*形成资产价值的耗费是必须的。

*基本公式：评估值=重置成本-实体性贬值-功能