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2025年房地产经纪人土地使用权尽职调查核心要点专题试卷及解析1

2025年房地产经纪人土地使用权尽职调查核心要点专题试

卷及解析

2025年房地产经纪人土地使用权尽职调查核心要点专题试卷及解析

第一部分：单项选择题（共10题，每题2分）

1、房地产经纪人在进行土地使用权尽职调查时，首先需要核查的核心文件是？

A、建设用地规划许可证

B、国有土地使用证

C、建设工程规划许可证

D、商品房预售许可证

【答案】B

【解析】正确答案是B。国有土地使用证是证明土地权属的核心法律文件，是尽职

调查的起点。A、C、D分别是规划阶段和建设阶段的许可文件，虽重要但次于权属证

明。知识点：土地使用权权属证明文件体系。易错点：容易混淆各类许可证的先后顺序

和法律效力层级。

2、某地块用途标注为“工业用地”，经纪人发现该地块上建有商业配套，这种情况下

应重点核查？

A、土地出让合同

B、城市规划变更文件

C、临时用地批准书

D、土地闲置费缴纳凭证

【答案】B

【解析】正确答案是B。用途不符通常涉及规划调整，需核查合法的规划变更文件。

A只反映原始出让条件，C仅限短期使用，D与用途变更无关。知识点：土地用途管制

制度。易错点：忽视实际用途与规划用途的一致性核查。

3、土地使用权剩余年限为25年，该地块最可能是？

A、住宅用地

B、工业用地

C、商业用地

D、综合用地

【答案】B

【解析】正确答案是B。工业用地法定最高年限50年，剩余25年符合正常使用周

期。A住宅70年，C/D商业/综合40年，剩余年限通常更长。知识点：土地使用权年

限分类。易错点：混淆不同用途的最高年限规定。

4、发现宗地存在抵押登记时，经纪人应立即？

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A、建议客户终止交易

B、核查抵押权人同意转让的证明

C、直接扣除抵押金额后报价

D、忽略抵押继续推进交易

【答案】B

【解析】正确答案是B。抵押状态下转让需抵押权人书面同意，这是法定程序。A过

于绝对，C可能低估风险，D违反《物权法》规定。知识点：抵押土地转让限制。易错

点：忽视抵押权对交易安全的影响。

5、集体土地入市流转的合法途径不包括？

A、土地征收为国有

B、集体经营性建设用地入市

C、宅基地私下买卖

D、土地股份合作经营

【答案】C

【解析】正确答案是C。宅基地禁止城镇居民购买，属违法交易。A、B、D均为现

行政策允许的流转方式。知识点：集体土地流转政策。易错点：对集体土地入市改革试

点政策了解不足。

6、核查土地出让金缴纳情况应重点关注？

A、是否全部付清

B、是否享受优惠减免

C、是否分期缴纳

D、缴纳凭证真伪

【答案】A

【解析】正确答案是A。未缴清出让金将影响过户登记，是交易硬性障碍。B、C、D

虽需核查但非首要风险点。知识点：土地出让金管理制度。易错点：忽视欠缴出让金对

产权过户的阻碍。

7、发现宗地存在相邻权纠纷时，经纪人应？

A、隐瞒纠纷促成交易

B、要求卖方解决后再签约

C、降低房价作为补偿

D、建议买方自行承担风险

【答案】B

【解析】正确答案是B。相邻权纠纷属产权瑕疵，必须清除后方可交易。A、D违反

职业道德，C无法根本解决问题。知识点：不动产相邻关系。易错点：低估相邻权纠纷

对产权完整性的影响。

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8、土地增值税清算义务主体通常是？

A、买受人

B、房地产经纪人

C、土地出让方

D、税务部门

【答案】C

【解析】正确答案是C。土地增值税由转让方（卖方）承担清算义务。A、B无