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甲与乙租赁合同

在商业活动与日常生活中，租赁合同是规范出租方与承租方权利义务的重要法律文件。甲与乙作为合同主体，在签订租赁合同时需明确约定租赁标的、期限、租金支付、双方权责等核心条款，以避免后续纠纷。以下从合同签订前的准备、核心条款设计、履行过程中的风险防控及争议解决机制四个维度展开分析。

一、合同签订前的主体资格审查与标的确认

甲作为出租方，需首先证明对租赁标的享有合法处分权。若租赁标的为不动产，甲应提供房屋所有权证、土地使用权证等权属证明；若为动产（如设备、车辆），则需出示购买发票、原始合同等证明其所有权的文件。实践中，部分承租方因忽视对甲权属的审查，可能陷入“一房多租”“无权出租”等陷阱，导致合同目的无法实现。例如，甲将未取得产权证的违建房屋出租给乙，乙在装修后被行政部门责令拆除，最终因合同无效而无法追偿损失。

乙作为承租方，需向甲提供真实的主体信息。若乙为企业法人，应出具营业执照、法定代表人身份证明；若为个体工商户或自然人，需提供身份证复印件及联系方式。甲有权核实乙的履约能力，可要求乙提供财务报表、银行流水或担保文件。此外，双方应共同对租赁标的进行现场勘验，明确标的状况、附属设施及使用功能。例如，甲出租的商铺附带中央空调，双方需在合同签订时注明设备品牌、运行状态及维修责任，避免后续因设备老化产生费用争议。

二、核心条款的设计与细化

（一）租赁期限与续租条款

租赁期限是合同的基础要素，需采用明确的起止时间表述（如“2024年1月1日至2029年12月31日”）。根据《民法典》规定，租赁期限不得超过20年，超过部分无效。若乙需长期使用标的，可在合同中约定续租条款，例如“租赁期满前3个月，乙可书面通知甲行使优先承租权，同等条件下甲应优先续租给乙”。需注意，优先承租权的行使需满足“同等条件”，即乙需接受甲提出的新租金标准及其他条件，不得单独以“原承租人”身份主张特权。

（二）租金支付方式与调整机制

租金条款需明确金额、支付周期、支付方式及逾期责任。例如：“租金为每月5万元，乙应于每月5日前通过银行转账支付至甲指定账户；逾期支付的，每逾期一日按应付金额的0.05%支付违约金，逾期超过30日的，甲有权解除合同。”对于长期租赁合同，双方可约定租金调整机制，如“每3年根据当地CPI指数上浮5%-8%”或“参照周边同类标的市场价格协商调整”，避免因市场波动导致权利义务失衡。

（三）标的使用与维修责任划分

乙应在合同中明确租赁标的的用途，且不得擅自改变。例如，甲出租的厂房明确约定用于“服装生产”，乙若未经同意改为“化学品加工”，甲有权要求恢复原状并追究违约责任。维修责任的划分需区分“自然损耗”与“人为损坏”：租赁期内，标的因正常使用产生的损耗（如墙面褪色、水管老化）由甲方负责维修；因乙使用不当导致的损坏（如电路短路引发火灾、地板被重物砸裂）则由乙承担维修费用。双方可约定维修通知程序，例如“乙发现标的损坏后应24小时内书面通知甲，甲需在收到通知后7日内完成维修，逾期未修的，乙可自行维修并凭票据向甲追偿费用”。

（四）转租与转让限制

若乙需将标的转租给第三方，应在合同中明确约定“经甲书面同意后方可转租，转租期限不得超过本合同剩余租期”。甲有权对次承租人的资质进行审查，并要求乙对次承租人的行为承担连带责任。实践中，部分乙为规避责任，擅自转租并收取高额转租费，导致次承租人拖欠租金或损坏标的，此时甲可依据合同直接要求乙承担违约责任。

三、合同履行中的风险防控

（一）租赁标的的保管与保险

乙在租赁期内对标的负有妥善保管义务，应采取合理措施防止标的损坏、灭失。甲可建议乙为标的购买财产保险，保险费用由乙承担，保险利益归双方共有。例如，乙租赁甲的仓库存放货物，因暴雨导致仓库漏水造成货物损失，若已投保财产险，可通过保险理赔减少损失；若未投保，则需根据漏水原因确定责任：因仓库屋顶防水层老化（甲责任），甲需赔偿乙的货物损失；因乙未关闭窗户导致雨水灌入（乙责任），则损失由乙自行承担。

（二）租金支付的证据留存

乙应通过银行转账、支票等可追溯的方式支付租金，并要求甲出具收款凭证。若甲以“个人账户”代替“公司账户”收取租金，乙需保留甲出具的授权委托书，避免因付款对象与合同主体不一致引发纠纷。例如，甲公司法定代表人丙要求乙将租金转入其私人账户，乙应要求甲公司出具加盖公章的《付款账户确认书》，明确“丙个人账户为甲公司指定收款账户”，以防丙日后否认收款。

（三）租赁期内的添附物处理

乙为满足使用需求可能对标的进行装修、改建（即“添附物”），双方需在合同中约定添附物的归属及费用承担。对于可拆卸的添附物（如货架、办公家具），租赁期满后乙可自行拆除；对于不可拆卸的添附物（如墙面装修、地板铺设），可约定“乙恢复原状”“归甲所有且甲无需补偿”或“甲按折旧价补偿乙”。若未明确约定，根