（46页PPT）苏州工业园区企鸿路商业项目修改执行方案.pptVIP

消费者分析区域住宅项目户数入住率入住户数入住人群分析东南区、西南区群星苑28090%252多以新苏州人为主（企业高管、白领，私企老板等），追求时尚，对生活品质有一定要求，外出就餐、购物、娱乐等较为频繁；群星苑一区230085%1955群星苑二区63090%567群星苑三区78085%663置地悦湖13000%0锦程之星150080%1200栖霞.栖庭6450%0玩美天地7000%0姜家村社区42090%378姜家村二区7600%0塘南新村290090%2610湖岸名家210070%1470中海独墅岛15000%0星岛仁恒3500%0圣地戈37680%301澜泊湾4070%0*消费者分析区域住宅项目户数入住率入住户数入住人群分析东北区、西北区荷花苑25095%238多以老苏州人、外来务工人员为主，老苏州人收入稳定，日常生活消费支出较大，购买力较强；外来务工人员，收入相对较低，对集中商业中心较为依赖，消费力较低，但消费较为频繁；莱茵花园40085%340葑谊新村(南)80095%760葑谊新村(北)24095%228葑谊新村(东)23095%219星屿仁恒70690%635香滨水岸70070%490金益新村500095%4750优山美地7000%0群谊新村(东)40895%388*消费者分析目前未成熟某省市场的逐步完善，2013年后核心商圈人口将加快增长；户数平均每户人口平均入住率现有20132014现有已入住小区344823.0180.8%83%88%2013年入住小区76003.0150%70%2014年入住小区100023.0150%人口数81013.8核心商圈2012-2014年人口变化单位：万综合以上调查显示：项目消费群体主要分布在，独墅湖大道以南，并且消费群体较为优质，并随着时间推移将逐步增加；项目对独墅湖大道以南有一定影响，但相对南部区域竞争较为明显；*项目圈分布：商圈示意图娄葑商业中心湖岸名家社区商业由图所示，项目北部区域——娄葑镇商业中心商业成熟，距离项目相对较近；项目南部区域商业分布短缺，多以社区商业为主；现有商业分布零散，规模较小，无法形成集中商业圈；总结：综上所述独墅湖大道以南区域缺少集吃、喝、玩、乐、购物等为一体的商业集中地带；*原方案业态定位：负一层**一层*二层家居零售322三层*四层*原方案的定位在业态的选择以及层次上，符某省市场内的需求，也填补了市场内的空缺，并且业态丰富，充分体现了“一站式”购物的理念及特点，但我司经过仔细的研究认为有以下几点，还需在此基础上改进：1、从空间上来看，浪费的空间较多，导致得房率下降，可租赁面积减少；2、动线上局部区域不明显，会导致后期在运营时，人流不够集中，存在一定的死角；3、业态之间缺乏互动，层与层之间缺少过度区域；4、业态虽然比较丰富，但缺少一定的亮点，不足以达到让消费者耳目一新的效果；建议修改方案负一层超市+生鲜**一层*二层家居零售322三层*四层*经过将所有租户租金水平汇总后测算出本项目开业第一年的租金总收益为2117万元（不含物管费用、ATM、广告收入 等收入）。各楼层租金收入汇总表楼层租金小计(元/年)平均租金(元/m2.天)可租赁建筑面积(m2)5F374,9281.28564F2,408,1241.254983F3,116,2821.4459292F4,623,5282.452781F8,203,0834.25351B12,444,9161.25582总计21,170,86128494租金预测年租金收益：2117万元/年备注：此处租金按可租赁建筑面积计算*租金收益测算一：第一年租金，按70%的出租率计，租金总收益约2433-3726万；第二年租金，按90%的出租率计，租金增幅5%，租金总收益约3290-5034万；第三年租金，按90%的出租率计，租金增幅5%，租金总收益约3454-5274万；第四年租金，按95%的出租率计，租金增幅10%，租金总收益约4008-6131万；第五年租金，按100%的出租率计，租金