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物业移交管理工作指引
流程概述
流程目的
规范物业移交过程，明确验收职责。
适用范围
适用于公司所有项目的物业移交工作。
定义
物业移交：指项目通过政府主管部门认可的竣工验收并已具备交付使用的条件下，由项目管理部组织的向物业公司移交工程实体及相关资料的过程。
物业移交完成：指以下四方面工作均已完成，物业本体及附属设备设施经物业公司验收合格；相关文件资料（政府批文、档案、合同、调试记录、产品说明书、资料及维保单位联络清单等）向物业公司移交完备；大型设备供货单位对物业公司人员培训与对接完成；工作职责书面移交签字完成。
流程要素描述
支持文件无
支持文件
无
流程CP点
验收记录
责任部门
主导部门：
项目管理部
参与部门：
项目部、销售客服部、
前期规划部、市政部、
安监办
流程KPI
验收合格率
输入条件
完成内部验收
输出结果
验收记录
物业移交管理
工作指引
流程CP点描述
CP点
对流程的影响
控制要点
难点／风险点提示
验收记录
通过各方联合验收，确保房屋工程质量，提高客户满意度
记录单的完整性和详细程度
───
工作程序
移交准备
项目管理部组织项目部、销售客服部、前期规划部、市政部、安监办、物业公司、施工单位在内部验收通过后、业主入住前15天内，由项目管理部组织制定《项目移交计划》，并牵头组织成立移交小组，小组成员由相关部门指派专人组成。
验收和移交
项目部组织施工单位成立保修小组，根据物业委托合同的规定，在组织物业验收的同时将房屋（含公共部位和设备用房等）移交物业公司，签订《房屋移交单》（建设方、施工方和物业公司各持一份），并负责对验收不合格项进行限期整改。
物业移交过程中必须履行公司的安全管理规定；
设备的验收和移交必须由具备专业从业资格人员进行操作；
杜绝偷窃和损坏物品、成品的行为；
物业移交过程中遇到安全事故，安监办组织项目管理部跟据《安全责任管控体系工作指引》落实。
验收小组进入项目现场进行房屋验收，由物业公司指定专人根据每套房屋验收情况，填写《房屋接管验收记录单》，本表一式三份，必须经验收小组成员共同签字确认后方为有效，分别由项目管理部、销售客服部、物业公司存档；属地产公司赠予产权的，由责任部门向物业公司办理产权移交。
物业移交完成后，钥匙由物业公司造册登记管理，后期维修人员需履行借用手续。
承包商的培训(机电系统为主)是设备设施移交的一部分，项目管理部需提前要求各承包商提交培训计划和教材，与现场接管工作相配合，拟定培训计划，物业公司的工程、保安人员需按时参加，培训过程需记录，效果以员工认可并达到上岗操作水平为标准。
按照合约规定接收承包商移交的备品备件。项目管理部指令承包商按合约规定提交移交物品清单，物业公司需选定库房，办理接收、清点、保管，建立台帐。
实体验收完成，项目管理部组织项目部应将以下的资料移交物业公司，双方在《工程设备档案资料交接清单》等交接清单（具体见附表）上签字确认：
工程所有的承包商和供应商的工作范围和保修联系电话清单，参见《项目维修单位名录》、《保修合同签署情况汇总表》等；
承包商和供应商的保修合同复印件；
工程竣工资料和竣工图；
工程验收通过文件及工程的前期资料；
工程交房标准；
所有的设备清单和使用说明，安装说明书（如有）；
房屋使用说明书、质量保证书；
工程质量保修卡；
负责备品、备件、易损件、特殊部件、专用工具的清单；
其他。
验收结果处理
对于验收合格的房屋：由销售客服部和物业公司共同填写《房屋移交单》。
对于验收不合格的房屋：
由物业公司对不合格项进行汇总，填写《房屋维修任务单》，经物业公司、项目管理部共同签字确认，并明确整改期限及复验时间，《房屋维修任务单》要交销售客服部备存；
项目管理部将《房屋维修任务单》下发给监理单位和施工单位，由施工单位进行限期整改，监理单位进行监督，物业公司、项目管理部和销售客服部复核整改情况。
支持文件
无
相关记录
《项目移交计划》（2.1.1）
《房屋移交单》（2.1.1）（2.3.1）
《房屋接管验收记录单》（2.2.2）
《工程设备档案资料交接清单》（2.2.6）
《保修合同签署情况汇总表》（2.2.6）
《项目维修单位名录》（2.2.6）
《房屋维修任务单》（2.3.2）
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