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2025年房地产估价师房地产估价理论与方法模拟卷（附答案）

考试时间：______分钟总分：______分姓名：______

一、单项选择题（每题1分，共40分。下列每题给出的四个选项中，只有一项是符合题目要求的。）

1.房地产估价的核心依据是（）。

A.估价师的主观判断

B.市场交易价格

C.国家法律法规

D.估价对象的物理属性

2.“合法原则”在房地产估价中的主要体现是（）。

A.估价结果应反映市场最高价格

B.估价应以估价对象依法拥有的权利状态为前提

C.估价应考虑估价对象的最佳使用

D.估价应考虑社会公共利益

3.某宗房地产的估价时点为2024年10月31日，该时点是指（）。

A.估价作业完成之日

B.估价报告交付之日

C.进行价值估算和分析的基准时间

D.房地产交易完成之日

4.下列不属于房地产实物属性的是（）。

A.面积

B.结构

C.地役权

D.层数

5.某地区商业用地基准地价采用楼面地价表示，运用基准地价修正法评估该地块价值时，需要进行的修正不包括（）。

A.容积率修正

B.土地使用年限修正

C.宗地形状修正

D.市场状况修正

6.市场法中的交易情况修正主要是为了消除（）对可比实例成交价格的影响。

A.房地产状况差异

B.市场状况差异

C.交易行为本身异常因素

D.容积率差异

7.采用市场法估价时，选取的可比实例应满足（）等基本要求。

A.与估价对象属同一地区

B.成交日期与估价时点相近

C.交易类型与估价目的相适应

D.以上都是

8.成本法估价通常适用于（）。

A.新建成的、有收益的房地产

B.旧有房地产或空地

C.复杂的、综合性房地产

D.市场交易活跃的房地产

9.成本法中的土地取得成本通常是指（）。

A.当前市场价值

B.评估基准日的重置成本

C.历史成本

D.土地出让金或地价

10.重新构建成本是指（）。

A.采用现有材料和工艺重新建造与估价对象完全相同的建筑物所发生的成本

B.采用新技术、新材料、新工艺重新建造与估价对象具有相同效用建筑物所发生的成本

C.估价对象建筑物的历史成本

D.估价对象建筑物的当前维护成本

11.运用成本法估价，估算出的价值通常被称为（）。

A.市场价值

B.快速变现价值

C.重置成本或重建成本

D.折余价值

12.收益法适用的前提条件之一是（）。

A.估价对象没有收益

B.未来收益难以预测

C.收益稳定或可预测

D.投资风险极大

13.某宗房地产预计未来一年产生的租金收入为10万元，年运营费用为4万元，则其年净收益为（）万元。

A.4

B.6

C.10

D.14

14.收益法的计算公式V=A/Y×[1-1/(1+Y)^n]主要适用于（）。

A.永续性收益

B.有有限年限的收益

C.只有初始年份收益

D.清算情况下

15.在收益法中，还原利率（资本化率）是（）。

A.收益与价格的比率

B.资本与价格的比率

C.终值与现值的比率

D.利息与本金的比率

16.确定还原利率的方法主要有（）。

A.市场法、风险调整法

B.安全利率加风险调整率法、投资回报率法

C.市场法、风险调整法、投资回报率法

D.安全利率加风险调整率法、土地还原率法

17.假设开发法是预计开发完成后的房地产价值减去预计开发成本、费用和利润后的余额，其适用的主要条件是（）。

A.估价对象为在建工程

B.需要预测未来开发完成的价值

C.市场风险较小

D.土地已获得开发权

18.假设开发法中，开发完成后的房地产价值通常采用（）方法估算。

A.成本法

B.市场法

C.收益法

D.剩余法

19.剩余法适用的主要条件是（）。

A.估价对象有明确的开发前景

B.需要确定土地价值

C.开发周期较长

D.市场透明度高

20.剩余法估价的计算公式V