一线楼市新政效果初显-250913-华西证券-14页.pdfVIP

证券研究报告|固收点评报告

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2025年09月13日

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一线楼市新政效果初显

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地产周速达

本周全国楼市成交处于年内低位，新房弱于二手房。新房周成交同比连跌十四周，二手房因去年基数低，

近四周同比数据有所改善，但自6月以来同样录得10周的同比下跌，市场修复尚不稳固。不过随着京沪深陆续

放松楼市调控，政策效应在二手房市场初步显现。

深圳楼市新政落地首周，二手房成交同比领跑京沪。深圳于9月5日推出覆盖罗湖等六个核心区域的限购优

化政策，力度超越京沪。政策落地后首周（9月5-11日），深圳二手房周成交同比明显高于京沪（深圳36%、上

海22%、北京10%）。然而，深圳新房表现仍相对疲软，周成交同比跌35%，弱于北京和上海的-19%和+12%，

或与当周推盘量不足有关。

与去年“517”和“924”新政比较来看，京沪深楼市新政效果仍相对偏弱。为评估本轮政策的真实效力，

我们将京沪深三地政策全部落地后首周（9月5-11日）的二手房成交表现，与2024年两轮关键楼市政策落地后

的情况进行比较。本轮京沪深楼市新政全部落地后首周，京沪深二手房成交同比增长19%，与政策落地前（8月

2-8日）相比，增长18%。对比去年“924新政”，在一线城市松绑限购与存量房贷利率下调联动推进下，当时

政策落地后首周，京沪深二手房成交同比增长58%，与未落地前相比，京沪深二手房成交增长47%。对比去年

“517新政”，在降首付、降利率、取消“认房认贷”等组合拳推动下，当时政策落地后首周，京沪深二手房成

交同比增长184%，与未落地前相比，京沪深二手房成交增长30%。

表：24年以来三轮楼市政策效果比较

首个落地时间点全部落地时间点政策后首周京沪深二手房同比增速较政策前一周增速

本轮新政2025-08-092025-09-0519%18%

“9·24”新政2024-09-292024-09-3058%47%

“5·17”新政2024-05-282024-06-27184%30%

资料来源：WIND，华西证券研究所

具体来看，二手房成交环比由降转增，同比连增四周。本周（9月5-11日），15城二手房成交面积197万

平，，过去四周介于188-213万平，本周环比增长5%。同比来看，受去年低基数影响，本周15城二手房成交连

增四周，本周增幅7%。9月1-11日，二手房成交同比增长16%，好于8月的2%、7月的-5%、6月的-3%。

分城市层级看，一线城市二手房周成交环比由降转增，增幅5%，北京深圳环比增幅分别为11%、10%，上

海微跌0.3%。同比来看，一线城市连增六周，增幅为19%，其中深圳、上海、北京分别增长36%、22%、

10%。

二线城市、三线城市二手房周成交面积环比均由降转增，增幅分别为4%、5%。同比来看，二线城市二手

房周成交下滑5%，三线城市增长13%。

新房成交环比由增转降，同比连降十四周。本周38城新房成交面积206万平，过去四周介于185-251万

平，环比下滑18%。同比来看，本周38城新房成交下滑1%，连降十四周，降幅收窄1个百分点。9月1-11

日，新房成交同比增长10%，8月29-31日同比下滑33%，好于8月的-18%、7月的-17%，6月的-8%。这一

“周度仍降、月度转增”的背离现象，主要源于去年9月初基数异常偏低，9月1-4日新房成交同比增长30%。

分城市层级看，一线城市环比由增转降，降幅16%，北京、上海、广州均下滑，环比降幅分别为