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天津

案例三

天津市北辰区天士力大健康医养示范区案例

（再开发类型：盘活低效工业用地赋能医养健康产业发展）

一、项目基本情况

2007年，天士力医药集团股份有限公司（以下简称“天

士力”）通过出让方式取得了位于北辰经济技术开发区淮河

道与淮东路交口东南侧（北辰科技园区范围内）8.89万平方

米用地，规划用地性质和土地用途均为工业用地，容积率不

大于1.5，用于建设中医药生产基地。土地出让后，企业先

后建设了天士力研究院、信息化实验基地、生产车间等建筑。

受医药产业周期性波动市场环境影响，项目产出效率偏低，

部分厂房闲置，形成低效用地。2019年，为落实全市工业围

城治理工作要求，推动北辰科技园区产业转型升级，北辰区

启动了该片区控制性详细规划修编工作，以“退二进三”为

契机建设健康产业示范区，经履行控规修编法定程序后，将

该地块规划用地性质由工业用地调整为社会福利用地和商

服用地。2021年7月，市政府批复该片区控制性详细规划修

编方案。该项目自2024年初列入低效用地数据库并启动实

施，运用“土地分割、土地用途转换、零散地利用、土地合

并”等政策，利用原工业厂房建设医养服务产业示范区，推

动土地“存量”变经济“增量”。目前，办公楼和天士力医

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院一期工程已建成并投入使用，实现了“产业”“研发”有

机融合，为企业高质量发展注入强劲动力，后续将继续推动

天士力医院二期、养老机构、康复中心建设。

二、改造主体和改造模式

（一）改造原因

一是因中医药行业市场环境影响，以及企业改制、技术

更新、品牌建设等经营管理原因，部分厂房闲置低效，经济

效益低下，亟需通过产业转型升级，实现资源资产盘活利用。

二是结合北辰区推动京津冀医养结合试点，天士力集团以

“大健康产业”为主线，从传统中药制造向“数智化医疗康

养”延伸，计划在该地块构建“研发-生产-服务”全产业发

展链条，建设医养服务产业示范区。

（二）改造主体

原产权主体--天士力医药集团股份有限公司。

（三）改造模式

按照地块控制性详细规划，对该宗地采取“土地分割+

土地用途转换+零散地利用+土地合并”综合方式盘活，破解

产业转型、焕新难题，支持医养服务产业示范区建设。

三、低效用地再开发取得的成效

一是激活资产价值，结合“工改公”，将工业用地转换

为公共管理与公共服务设施用地，容积率由1.5提升至1.7，

进一步提升土地资源利用效益。二是优化空间布局，项目已

建成天士力研究院及信息化实验基地，建筑面积5.33万平方

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米，推进天士力医院二期、医养中心、智慧养老机构、康复

中心等扩建，新增建筑面积6.1万平方米。三是提升经济效

益，项目整体新增投资10亿元，建成后新增就业岗位1000个。

四是实现社会效益，以天士力为核心推动园区中药全产业链

飞跃性转型升级，带动整个片区逐步形成“医-研-商-教-养

-护”六位一体的大健康产业集群。

四、主要做法

（一）支持用地合理分割，强化资源要素精准保障

现行控制性详细规划将天士力8.89万平方米用地分为

南、北两部分，以北部分用地面积4.34万平方米，规划用地

性质为公共管理与公共服务设施用地，以南部分用地面积

4.55万平方米，规划用地性质为商业用地。结合天士力“数

智化医疗康养”转型以及医养服务产业示范区建设要求，按

照《国务院办公厅关于完善建设用地使用权转让、出租、抵

押二级市场的指导意见》《天津市建设用地使用权转让实施

细则》分割地块应具备独立分宗条件要求，规划资源部门通

过充分论证，在保障地块具有独立条件基础上，以控制性详

细规划界限对地块进行分割盘活，精准实现要素保障，为后

续盘活资产奠定了基础。

（二）支持土地用途转换，满足产业转型升级需要

项目用地分割后，南侧4.55万平方米用地仍保留工业用

地性质不变，容积率不大于1.5，用于中医药研发、生产；

北侧4.34万平方米用地拟建设医养服务产业示范区项目，新

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建扩建医养中心、智慧养老机构、康复中心等。按照《自然

资源部关于开展低效用地再开发试点工作的通知》（自然资