ZS地产公司住宅产品开发模式优化研究.pdfVIP

摘要

当前我国房地产市场发展正面临重大变化，市场需求萎缩，存量房源持续上涨，

行业规模进一步缩量，行业整体结构进入到一个由强转弱的发展周期。与此同时，

在大开发时代之下，传统房企普遍采用“高负债、高周转、高利润”的经营模式，

对住宅产品的开发普遍运用“规模化、标准化”的发展战略，在当前市场结构性变

化以及城镇化的发展之下，已不能满足市场水平进一步提高下，客户对住宅产品的

多样化居住需求。如何适应市场的变化，打造高品质的住宅，是涉及房地产企业在

面对变化的形势下，能否继续生存下去，并影响企业可持续发展的关键问题。

本次研究以世界500强Z集团旗下ZS房地产开发公司作为研究对象，基于当

前房地产行业发展的趋势以及客户购房需求变化的趋势，结合企业目前的经营状况、

产品结构以及开发模式展开研究，进而发现企业当前面临的困境及关键问题：1、基

于高周转+高利润的经营战略导致市场及产品同质化现象严重；2、规模化、标准化

的开发模式已不能适应市场的变化及客户居住需求的多样性提升。住宅产品的单一

性，工艺的泛用化又进一步制约了市场及客户对产品的认知，降低了产品的利润空

间，弱化了品牌的影响力，进一步制约了企业的可持续发展。

针对企业面临的困境，通过观察市场上其他不同开发模式的房地产项目案例进

行参考，综合借鉴其在开发上的成功经验，进一步对ZS地产公司的住宅产品提出

开发模式优化建议：对商品住宅采用定制化的开发模式进行打造。对定制化住宅产

品开发模式予以基本原则及价值属性的定义，同时对开发模式的设计过程及优化应

用结合需求层次理论及项目生命周期理论研究，提出优化开发模式的基本方案：以

客户的需求为核心进行产品开发，将客户的需求层次对应产品设计要素进行元素上

细分及优化，建立基本的产品数据库，针对不同项目、不同的客户群体开展定制化

的住宅产品开发。根据不同的项目属性及开发周期结合客户特征做定向摸排，结合

项目开发周期在各阶段制定不同的工作侧重，通过在项目概念阶段、产品定位阶段、

项目开发阶段的不同工作侧重及分工进一步将客户的需求及定位落实到产品定位，

建立产品的价值体系。同时，对企业发展定制化住宅产品开发模式提出相应的保障

措施，优化企业的组织结构及产品设计理念，优化相关部门的协调力度及介入节点，

进一步保障企业顺利完成开发模式的优化转型。

关键词：定制化开发模式;房地产开发；住宅产品;客户需求

Abstract

Atpresent,thedevelopmentofChinasrealestatemarketisfacingmajorchanges,the

marketdemandisshrinking,thestockofhousingcontinuestorise,thescaleoftheindustry

isfurthercontracted,andtheoverallstructureoftheindustryhasenteredadevelopment

cyclefromstrongtoweak.Atthesametime,intheeraoflarge-scaledevelopment,

traditionalhousingenterprisesgenerallyadoptthebusinessmodelofhighdebt,high

turnoverandhighprofit,andgenerallyusethedevelopmentstrategyofscaleand

standardizationinthedevelopmentofresidentialproducts.Underthecurrentstructural

changesinthemarketandthedevelopmentofurbanization,itcannolongermeetthe

furtherimprovementofthemarketlevel.Customersdiversifiedresidentialdemand