房地产行业2026展望_总量收缩持续_价格磨底深化_20页_1mb.pptxVIP

敬请参阅尾页之免责声明请到彭博(搜索代码:RESPCMBRGO)或http://.hk下载更多招银国际环球市场研究报告12025年12月19日招银国际环球市场|睿智投资|行业研究房地产2026展望：总量收缩持续，价格磨底深化销售展望：总量再收缩，价格再探底.在2025年宽松政策小步出台、整体力度弱于预期的背景下，购房需求进一步萎缩，我们预估2025全年一二手住宅销售额较去年的同比下降6%至14.78万亿元，其中新房（新建商品住宅）销售额同比降11%至7.53万亿元（销售面积-9%/销售均价-3%），二手房销售额同比持平至7.25万亿元（销售面积+15%/销售均价-13%）。预计2026年全年一二手住宅综合销售额将继续下跌8%至13.55万亿元，其中新房销售额降幅收窄至-6%达7.09万亿元（销售面积-5%/销售均价-1%）基于重点开发商拿地强度增加等事实及宽松政策于一季度适量出台、收储工作持续推进等假设（图23）；预估二手房销售额转跌，降11%至6.46万亿元（销售面积+5%/销售均价-15%）主要受价格拖累，我们预测二手房价格再下台阶主要源于一线城市次新房供应放量、银行批量处置涉房资产等供给端压力，将对市场价格形成显著压制。投资主线一：存量市场生态的构建者与服务商的价值重估.在行业需求总量下行、模式转换的背景下，存量市场主导地位将进一步强化，我们认为2026年板块内投资主题主要为：1）存量市场服务商的价值重估；随着存量市场的主导地位的深化，物业管理对资产价格的重要作用将进一步凸显，其价值也将不断重估。且其收费面积永续、现金流稳定等特性在逆周期中防御价值凸显。建议关注华润万象生活(1209HK)、绿城服务(2869HK)、保利物业(6049HK)、滨江服务(3316HK)等。2）存量市场交易生态构建者；行业换手率提升带来的交易规模支撑及存量房全生命周期延伸机会，包括装修、租赁。在行业集中度持续提升背景下，龙头企业份额收割效应进一步凸显，建议关注贝壳（BEKEUS）。.投资主线二：开发运营并重及资源储备优质企业。我们认为重资产领域应聚焦抗风险能力与弹性优势。1）开发运营并重企业：商业资产运营能力较强的标的在房地产开发业务持续缩量的行业背景下具备显著的抗周期韧性，防御性层面：零售商业资产具备刚性消费属性支撑，运营收入受行业周期波动影响相对有限；弹性层面：若后续宏观经济企稳回暖，零售业务将较开发业务率先受益于消费复苏；融资优势：在当前融资环境收紧背景下，优质零售资产因现金流稳定、抵押价值明确，更易获得金融机构增量融资支持，资金面优势进一步凸显。2）开发业务关注“拿地强度合理+拿地质量优异”标的（图3）。中国房地产行业张苗(852)37618910zhangmiao@.hk

2025年12月19日重要图表图1:房地产销售预测销售额(万亿)2022202320242025E2026E2027E新房10.9610.308.497.537.097.08同比-33%-6%-18%-11%-6%0%二手房5.5056.466.63同比-21%29%2%0%-11%3%一二手综合16.4617.4015.7314.7813.5513.71同比-29%6%-10%-6%-8%1%资料来源：统计局，贝壳，招银国际环球市场预测图2:地产物业板块拉升及回调窗口招商蛇口,38%滨江集团,47%建发房产,43%华发地产,10%中海宏洋,35%保利发展,29%中海发展,64%绿城中国,60%中国金茂,60%龙湖,6%美的置业,0%新城,0%碧桂园,0%-10%资料来源：公司资料，克尔瑞，招银国际环球市场敬请参阅尾页之免责声明210%金地,5%万科,4%旭辉,0%0%20%40%50%60%-70%-50%30%-30%-10%10%30%资料来源：万得，招银国际环球市场图3:重点开发商拿地销售比（9M25）拿地销售比70%(9M25)销售50额%同比增速(9M25)

2025年12月19日投资主线：关注存量市场玩家的价值重估在行业总量下行、模式转换的背景下，存量市场主导地位将进一步强化，我们认为2026年板块内投资应寻找在存量运营、服务领域具备绝对能力的企业；同时重资产领域，在开发业务持续缩量背景下，开发运营并重及具有优质资源储备的企业将更有机会跑赢大市。综上，投资主线如下：主线一：存量市场生态的构建者与服务商的价值重估物业管理服务商物业管理的商业本质在于对可收费面积的永续经营，其现金流稳定、派息较高的特性在逆周期中防御价值凸显。更重要的是，在存量发展