《民法典》居住权的设立与撤销规定.docxVIP

《民法典》居住权的设立与撤销规定

引言

居住权作为我国物权体系中的新型用益物权，自《民法典》正式确立以来，因其直接关联民生居住需求，迅速成为社会关注的热点。这一制度的核心价值在于，通过法律手段将“居住需求”从传统的房屋所有权中剥离，为特定主体提供长期稳定的居住保障，尤其在养老、离婚财产分配、遗产规划等场景中发挥着独特作用。要全面理解居住权的制度功能，必须深入掌握其设立与撤销的具体规则——前者是居住权产生法律效力的起点，后者则是权利终止的法定路径。二者共同构成居住权制度的“入口”与“出口”，既保障了权利人的居住利益，也维护了所有权人的财产权益，体现了法律对不同主体利益的平衡保护。本文将围绕《民法典》相关规定，系统梳理居住权设立与撤销的法律要件、实务要点及制度价值。

一、居住权的设立规定

居住权的设立是其产生法律效力的前提，《民法典》通过多个条款明确了设立的形式要件、实质要件及生效条件，形成了一套严谨的规则体系。只有严格遵循这些规定，居住权才能依法成立并对相关主体产生约束力。

（一）设立的法律依据与核心特征

《民法典》第366条开宗明义：“居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要。”这一条款明确了居住权的法律性质——它是一种用益物权，设立在他人住宅之上，以“生活居住”为目的，权能限于占有和使用，不包含收益或处分权。与租赁权相比，居住权具有更强的稳定性：租赁权受“买卖不破租赁”限制但期限最长不超过20年，而居住权期限可由当事人自由约定（甚至直至权利人死亡），且必须通过登记设立，具有物权的对世效力；与所有权相比，居住权是“定限物权”，所有权人仍保留处分权（如出售房屋），但需尊重已设立的居住权。这些特征决定了居住权设立规则的特殊性。

（二）设立的形式要件：书面合同与登记

根据《民法典》第367条，设立居住权应当采用书面形式订立居住权合同。这是法律对设立行为的形式强制要求，目的是避免口头约定可能引发的权利义务不清。书面合同需包含以下必要条款：当事人的姓名或名称和住所、住宅的位置（需具体到门牌号等可识别信息）、居住的条件和要求（如是否允许共同居住、是否需维护房屋等）、居住权期限（可约定具体年限或“至权利人死亡时止”）、解决争议的方法。实践中，部分当事人为简化程序采用口头约定，或书面合同仅笼统约定“享有居住权”，此类情形因不符合形式要件，可能导致居住权无法有效设立。

除书面合同外，《民法典》第368条规定：“居住权无偿设立，但是当事人另有约定的除外。设立居住权的，应当向登记机构申请居住权登记。居住权自登记时设立。”这一条款包含两层关键信息：其一，居住权以无偿为原则、有偿为例外，体现了其保障基本居住需求的制度初衷；其二，登记是居住权的生效要件，未经登记的居住权仅具有合同效力，不产生物权效力。例如，张某与李某签订书面居住权合同，但未办理登记，后李某将房屋出售给不知情的王某并完成过户，此时张某无法以“已设立居住权”对抗王某的所有权，只能依据合同向李某主张违约责任。登记的核心作用在于公示，既保护所有权人的处分权（避免其因不知晓居住权存在而误售房屋），也保护居住权人的合法权益（通过登记使其权利具有对抗第三人的效力）。

（三）设立的实质要件：主体、客体与内容适格

居住权的设立不仅需满足形式要求，还需符合实质要件，否则可能因“标的违法”或“内容无效”导致设立行为不生效。

从主体要件看，居住权人须为具有民事权利能力的自然人（法人或非法人组织无法成为居住权人），且设立目的须为“满足生活居住需要”，不得用于经营或其他非居住用途。例如，将居住权约定为“用于开设小卖部”，则因违反“生活居住”目的而无效。所有权人需为住宅的合法所有权人或有权处分人（如监护人代无民事行为能力人设立），若所有权存在争议（如房屋处于继承诉讼中），则设立行为可能因处分权瑕疵而无效。

从客体要件看，居住权的客体须为合法的住宅。实践中需注意两类特殊情形：一是农村宅基地上的住宅能否设立居住权？《民法典》未禁止，理论上允许，但需遵守宅基地管理的相关规定（如不得损害集体经济组织成员的权益）；二是已设立抵押权的住宅，所有权人仍可设立居住权，但需告知抵押权人，若未来因实现抵押权导致房屋所有权变动，居住权人仅能在抵押权实现后主张权利（若抵押权设立在先，居住权不得对抗抵押权）。

从内容要件看，居住权合同的约定不得违反法律强制性规定或公序良俗。例如，约定“居住权人不得生育子女否则丧失权利”，此类条款因侵犯人格权而无效；又如约定“居住权期限为30年”，虽超过租赁合同的20年上限，但《民法典》未限制居住权最长期限，因此有效（但若约定“永久居住”，一般视为至权利人死亡时止）。

二、居住权的撤销规定

居住权的撤销（即消灭）是权利终止的法定情形，《民法典》第370条规定：“居住权