早期介入阶段的物业管理内容专项方案.docVIP

早期介入阶段物业管理内容方案

1、***********物业管理多个阶段说明

依据《***********物业管理方案征集说明》8.1.4条款要求，本企业对***********物业管理阶段划分作下列界定：

1.1早期介入阶段物业管理（相当于“方案”中物业前期介入阶段）是指物业保安介入时点以前物业管理介入工作，关键是物业工程管理介入。

1.2过渡阶段物业管理（相当于“方案”中物业接收过渡阶段）是指物业保安介入起至试开馆时点止物业管理工作。关键有工程管理、保安管理、保洁管理等方面工作。

1.3开馆后物业管理（相当于“方案”中进驻***********后长久有效物业管理）是指物业管理工作按委托协议要求全方面展开。

开馆后物业管理（全体人员介入）过渡阶段物业管理（保安、保洁人员介入）早期介入物业管理（工程人员介入）介入时点工程管理1.4***********物业管理三个阶段划分示意图：s

开馆后物业管理（全体人员介入）

过渡阶段物业管理（保安、保洁人员介入）

早期介入物业管理（工程人员介入）

介入时点

工程管理

介入时点保安、保洁管理时点科技馆试开馆

介入时点

保安、保洁管理

时点

科技馆试开馆

2、早期介入阶段物业管理内容

在物业管理项目综合开发过程中，为了能真正表现“以人为本”服务理念，对规则设计和物业管理不一样思想角度进行协调和对已形成决定进行改良是十分必需，假如物业管理在早期介入话则可处理，设计人往往从技术角度较多，而忽略管理方面可操作性问题，同时亦方便从多方位角度来理顺经营和日常管理运作配套服务关系，使各部分运转进入良好结合和运行状态。

就***********而言，我们提议现在提议阶段物业管理就能够介入了。物业管理企业能够从管理和使用角度来认识设计思绪，主动主动地和相关部门进行沟通，并从物业管理角度对设计方案提出合理改良提议。

同时在施工过程中，物业管理人员应主动参与施工管理方面工作，对建筑物和体结构、墙、梁、柱和机电设备、供水供电供暖系统等方面进行技术质量跟进统计。

2.1早期介入从物业管理角度对设计方案提出补充意见

2.1.1从管理成本角度分析各项设计指标

办公用房、仓库、工场间、更衣、休息室

门岗数及通道

卫生洁具数量、地面面积、外墙面积及装饰材料种类

花木品种、绿化面积和喷水池资料

能源配置和分配情况，能耗测算，能源管理

物品消耗和维护费用测算

2.1.2从使用功效角度分析各项设计指标

平面部署

承载能力

生态、绿化、噪声、污水排放

水、电、气等市政配套

2.1.3从运行维护角度分析机、电设计方案

设备设施平面部署

供配电负荷分布

动力、照明控制分布

给排水系统

通风采暖系统

避雷接地系统

智能化系统集成

2.2.帮助业主建立技术档案库

2.2.1搜集设计图纸

初步设计、扩初设计

施工图纸、完工图纸（建筑、结构、装潢、风、水、电）

建筑总平面图、管线总平面图

图纸设计变更统计

关键设备材料清单

2.2.2搜集设备资料

设备、设施、开箱技术文件

风、水、电、智能化等设计方案

设备、材料样本和技术参数

关键设备、设施供货协议具体资料

关键设备、设施施工安装协议

设备使用、操作、维修、保养技术手册

2.3度委派专业工程师到施工现场工作

2.3.1施工现场

熟悉建筑、装潢设计方案和施工图纸

从经营、管理、使用、维修等方面提出改善提议

深入施工现场，统计施工缺点

参与施工例会和相关会议

统计管理上所需要相关数据

2.3.2强、弱电工程师到施工现场

熟悉强、弱电设计方案和施工图纸

从管理、使用、维修等方面提出改善提议

深入施工现场、统计施工缺点

参与施工例会和相关会议

统计管理上需要相关数据

2.3.3暖通、给排水工程师到施工现场

熟悉暖通、给排水设计方案和施工图纸

从管理、使用、维修等方面提出改善提议

深入施工现场、统计施工缺点

参与施工例会和相关会议

统计管理上需要相关数据

2.3.4计算机系统工程师到施工现场

熟悉计算机系统设计方案和施工图纸

从管理、使用、维修等方面提出改善提议

深入施工现场、统计施工缺点

参与施工例会和相关会议

统计管理上需要相关数据

2.4配合项目工程部开展工作

2.4.1和项目工程部保持沟通

2.4.2向项目工程部提出合理化提议

2.4.3参与有项目工程部牵头多种会议

2.4.4配合项目工程部对关键设备选择，提供降低投资、运行成本提议

2.4.5了解施工质量和施工进度

2.4.6上报质量检验遗漏项目统计

2.4.7在项目工程部领导下和各部门进行沟通

和监理方进行交流沟通

和施工方进行交流沟通

和设计方进行交流沟通

完成项目工程部交办工作

2.5参与安装、调试和试运行

2.5.1参与设备、设施安装过程

参与开箱质量验收

搜集备品备件

检验安装质量

统计安装统计

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