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物业公摊费用核算指南与公示规范管理制度

一、物业公摊费用核算指南

（一）公摊费用的定义与范围

物业公摊费用是指物业管理区域内，由全体业主或部分业主共同使用的公共设施设备运行、维护、能耗等所产生的费用。其范围一般包括但不限于以下几个方面：

1.公共水电费用

公共照明：包括小区内的路灯、楼道灯、地下车库照明等。这些照明设备为业主提供了必要的通行和活动照明，其用电费用应纳入公摊范围。

电梯运行用电：电梯是高层住宅不可或缺的垂直交通工具，其运行过程中消耗的大量电能属于公摊费用。

水景、喷泉等景观用水用电：为了提升小区的环境品质，许多物业会设置水景、喷泉等景观设施，这些设施的运行需要消耗水电，也应公摊。

2.公共设施设备维护保养费用

电梯维护保养费：电梯作为特种设备，需要定期进行维护保养以确保安全运行。维护保养费用包括零部件更换、维修人工等。

消防设施维护费：消防设施是保障小区消防安全的重要设备，其维护保养费用包括消防器材的更新、检测等。

给排水系统维护费：小区的给排水系统包括水管、水泵等设备，维护保养费用用于设备的检修、更换损坏部件等。

3.公共区域清洁卫生费用

清洁工具和耗材费用：如扫帚、拖把、清洁剂等，用于公共区域的日常清洁。

垃圾清运费用：将小区内的生活垃圾及时清运到指定地点所产生的费用。

4.公共区域绿化养护费用

绿化用水费用：为保证小区内花草树木的生长，需要定期浇水，其用水费用属于公摊。

绿化修剪、施肥、病虫害防治等养护费用：这些费用用于维持小区绿化的美观和健康。

（二）核算原则

1.准确性原则

核算人员应准确记录各项公摊费用的发生金额和时间。对于公共水电费用，要根据电表、水表的实际读数进行计算；对于设备维护保养费用，要依据合同和发票进行准确核算。

例如，在核算电梯运行用电费用时，应获取电梯专用电表的读数，按照当地电价计算出实际费用。

2.合理性原则

公摊费用的核算应符合实际情况和行业标准。对于一些不必要的开支，不应纳入公摊范围。

比如，在选择绿化养护服务时，应综合考虑服务质量和价格，避免过高的费用分摊给业主。

3.公开透明原则

物业应向业主公开公摊费用的核算方法和结果，让业主清楚了解费用的去向。

可以通过小区公告栏、业主微信群等方式进行公示，接受业主的监督。

（三）核算方法

1.公共水电费用核算

按户分摊法：将公共水电总费用除以小区总户数，得到每户应分摊的费用。这种方法简单易行，但没有考虑到不同户型、不同楼层的水电消耗差异。

按面积分摊法：根据每户的建筑面积占小区总建筑面积的比例来分摊公共水电费用。计算公式为：每户分摊费用=公共水电总费用×（该户建筑面积÷小区总建筑面积）。这种方法相对公平，更能反映不同住户的实际受益情况。

举例说明：某小区公共水电总费用为10000元，小区总建筑面积为100000平方米，某户建筑面积为100平方米。则该户应分摊的公共水电费用为10000×（100÷100000）=10元。

2.公共设施设备维护保养费用核算

按比例分摊法：根据各栋楼或各区域的设施设备使用情况和受益程度，确定分摊比例。例如，对于电梯维护保养费用，可以按照各栋楼的电梯数量或使用频率来分摊。

按面积分摊法：同样可以采用按面积分摊的方式，将维护保养总费用按照各户建筑面积占比进行分摊。

3.公共区域清洁卫生费用和绿化养护费用核算

一般采用按户分摊或按面积分摊的方法。按户分摊时，将总费用平均分配到每户；按面积分摊时，根据建筑面积比例进行分摊。

（四）核算周期

物业公摊费用的核算周期一般为一个自然月或一个季度。在每个核算周期结束后，物业应及时完成费用核算工作，并进行公示。

1.月度核算：适合公共水电费用等变动较大的费用核算。通过月度核算，可以及时反映费用的变化情况，便于业主了解费用支出。

2.季度核算：对于一些相对稳定的费用，如公共设施设备维护保养费用、绿化养护费用等，可以采用季度核算的方式。这样可以减少核算工作量，同时也能保证费用核算的准确性。

二、物业公摊费用公示规范管理制度

（一）公示内容

1.费用项目明细

详细列出各项公摊费用的名称，如公共水电费用（包括路灯用电、电梯用电、景观用水等具体项目）、公共设施设备维护保养费用（电梯维护、消防设施维护等）、公共区域清洁卫生费用、绿化养护费用等。

对于每一项费用，应注明费用的发生时间、金额和计算依据。例如，在公示公共水电费用时，应列出电表、水表的起止读数、单价以及计算得出的费用金额。

2.核算方法说明

向业主说明各项公摊费用的核算方法，如采用的是按户分摊法还是按面积分摊法。

对于复杂的核算方法，应进行详细解释，确保业主能够理解。例如，在说明电梯运行用电费用按面积分摊的方法时，应解释如何计算每户建筑面积占比以及如何得出分摊费用。

3.费