徐州风尚米兰项目策划分享总结.pptVIP

*************************首批:1#、2#、3#除2单元02室、5#总计：424套2011.3第二批LOFT:1.2栋总计：230套2011.5月中第三批:高层:3#2单元02室、6#;叠拼:1、2、3#；LOFT：3#。总计：282套销售目标分解曲线图推盘节点50平230套高层：195㎡，30套；129㎡，96套；叠拼：36套LOFT：120套126㎡，64套；129㎡，180套；143㎡，90套；169㎡，30套；195㎡，30套；其他，30套2011.8月3月9月5月7月11月策略分解：a.推售分期分批，优劣产品搭配；b.一期产品保证快速回现，二期产品稳步拨升价格及利润，三期实现高利润及品牌成型；c.多产品线大盘不确定市场情况下的分批产品线错开快速蓄客，分批积累分批消化客户快速推售；上半年总体推售策略：一期推盘及回款计划：加快推售节奏，把客户先圈进来市场的不确定性，直接导致上半年推售策略比原计划放慢，但先把客户圈进来策略不变，先推平层进行立势，LOFT产品随行入市推售策略*目前总回款认筹总回款认购总回款未收总款112900001110000可售套数已售套数未售套数448276172在徐州未取得预售许可证可以预先收取定房金。3月12日平层推出对认筹客户选房不定价活动，143以下交20万，169及以上交30万。普通关系户及客户以摇号参与选房为主，对重点关系户少量参与摇号，同时用保留房源进行调剂。选房是不集中推盘，而是有策略的分开推盘，第一天推出小126、129户型，第二天129、143、165、195户型，第三天开始对重点关系户进行选房。未推售，保留房源195平米一批第一天推出一批第一天推出重点关系户保留房源重点关系户保留房源一批第二天推出143一批第二天推出、129、169重点关系户保留房源一批第二天推出，195重点关系户保留房源推售策略—平层选房*1号当天推出602号当天推出70目前总回款认筹总回款认购总回款9750000可售套数已售套数未售套数23090140LOFT在推售前对1号2号楼进行功能定位，1号楼以居住为主，2号楼以办公为主，使两栋楼的功能相独立。尽管为以后管理及业主使用带来便利，但对于销售并没有多大帮助，随着选房的进行，两栋楼的功能定位将越来越模糊5月22日对LOFT进行选房不定价活动，由于未定价，导致很多认筹客户未选房，认筹195组，当天只选记61组客户，在预期范围外，主要原因是客户多为投资、办公楼客户，没有定价，使其难以下定决心选房推售策略—LOFT选房*内外关系户——徐州是一个讲面子的城市，因此本项目关系户特别多，在客户维护中“优先保证关系户”原则客户策略——内部客户与外部客户关系户做好日常接待中关系户的登记，如是谁的关系人、单位等信息优先保证股东关系户接待及认筹根据业务关系的重要程度来区分客户的等级给天创员工关系登记单，限定时间完成日常接待天创股东关系天创员工业务关系客户策略平层选房重点关系客户即参与电脑摇取选房号活动，同时也预留好指定房源；摇号只针对除了销控的房源进行，采取面积段进行摇号，其中195不参与摇号，只针对126、129、143、169面积的客户进行摇号；当场对到场的认筹客户进行电脑摇号，每次5-10人（显示名字及身份证），由置业顾问负责给客户号牌；选房时根据客户不同的面积段错开选房，便于把控LOFT选房.所有客户都按照认筹单号进行选房；对于整层购买的客户事先选好，并指定整层购买楼层，如低区和高区，中间区则不参与；关系户必须到售楼处办理认筹才可以选房；对于选房不定价，优先考虑重点关系客户，平衡其它客户，便于带动销售及立势。但在操作过程中，在照顾好重点关系户同时，要兼顾其它客户，确保关系户可以买到满意户型，其它客户对此无意见*2011-2012年度销售目标17.5亿元，其中上半完成约1亿，完成当初设计目标，但定房目标未完成；整体均价预期10000以上,实际一期房源均价就要10000元/平以上，大大超出原先预定目标，通过风尚米兰项项目品牌建设，对天创品牌有明显提升*2011年1-6月定房385套，其中平层289套，LOFT94套2011年1-6月来访2400组客户，月均上门400组其中认筹客户约830组整体定房完成59%，未完成70%以上定房目标整体上门量及认