借名买房的法律风险及防控建议——基于借名人视角的观察与分析.pdfVIP

2020年2月第1期（总第19期）

【实务专论】

借名买房的法律风险及防控建议

——基于借名人视角的观察与分析

张博

（江西师范大学科学技术学院，江西南昌330027）

摘要：依照“借名”的原因不同，司法实践中常见的借名买房行为可分为为购买保障性住房的借名买房、规避

限购令的借名买卖合同、转移财产规避债务类的借名买房、降低交易成本享受特定优惠类的借名买房四类，并分别

认定其合同效力。借名买房项下房屋所有权的判断需根据是否涉及“善意第三人”分情况确定。站在借名人的立场

上，采用借名买房的方式进行购买房屋，会产生合同被认定为无效、被借名人擅自处分房屋、被借名人因其个人债

务导致房屋被查封或者冻结等一系列法律风险。为规避风险，借名人应谨慎选择被借名人，保存出资、占有房屋等

相关证据，充分运用意思自治原则制定借名买房合同设置防火墙，并根据不同的情况灵活选择诉讼形式与诉讼请求，

实现自身权益的最大化保护。

关键词：借名买房；保障性住房；限购；执行异议

一、研究的缘起

近些年来，房地产市场过热，我国不断加强对房地产市场的宏观调控力度。一方面，一二线城

市纷纷出台政策以限购、限贷等方式控制房地产市场；另一方面，国家大力兴建经济适用房、廉租

房等保障性住房，落实“居者有其屋”的政策关怀，保证公民生存权的实现。为规避限购令、限贷

令或购买保障性住房，许多人便采用借名购房的方式购买房屋，即借名人与被借名人达成书面或口

头的借名购房合同，借名人实际出资，以被借名人的名义买受商品房，并将该房屋登记在被借名人

名下。由于借名买房现象的大量存在，不动产登记簿上权利记载与真实记载不一致的情况大量存

在。在我国的法律体系中，暂没有专门的法律规范针对此问题进行指引与规范。司法实践中，借名

买房引发的诉讼频发，就借名人与被借名人的借名买房合同的效力及履行问题、第三人与借名人之

间的权利冲突问题更是成为诉讼中各方争议的焦点。本文拟站在借名人角度，从借名买房类型化角

度分析借名买房合同的效力及物权归属，进而分析借名买房所存在的法律风险，并针对性地提出防

控建议。

收稿日期：2019-10-10

作者简介：张博，江西师范大学科学技术学院讲师，研究方向为宪法学与行政法学，公司法学。

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二、借名买房的分类与合同效力

分析法律行为之效力，首先需要探求当事人的真实意思表示，将其类型化为成型的法律行为，

再结合法律规则对其效力进行判断。依照“借名”的原因不同，可将司法实践中常见的借名买房分

为四类：为购买保障性住房的借名买房、规避限购令的借名买卖合同、转移财产规避债务类的借名

买房、降低交易成本享受特定优惠类的借名买房。现依据不同的情况分析其效力。

（一）借名购买保障性住房的买卖合同的法律效力

为保障公民的居住权，我国在传统市场化的商品房交易体系之外，还有廉租房、经济适用房等保

障性住房的制度安排。保障性住房为城市低收入人群而建设，通常都会对购买者或租赁者的身份及收

入能力有明确的要求。如根据我国《经济适用住房管理办法》（以下简称《经适房管理办法》）第

①

25条第1款的规定，购买经济适用房需同时具有户口、收入、住房面积三个标准。不符合该条件

的人如采用借用符合条件的人的条件购买经济适用房，即产生借名购买保障性住房合同效力的问

题。司法实践中对于借名购买该类房屋合同效力的问题存在较大分歧。笔者以“借名购房”与“经

济适用房”作为关键字在无讼案例数据库进行关键词搜索，共涉及192篇审判文书，其中中级人民

法院及其以上层级法院作出的涉及不具有经适房购房资格的公民借用具有经适房购房资格的公民的

名义购买房屋的情况的判决有26份，其中14份判决认定合同有效，