房地产行业山证瑞阳供热REIT简析：晋中市榆次区主要供热管网资产，收入结构长期稳定.pptxVIP

经营表现：报告期内收入结构稳定，整体量稳价升，停暖面积逐年累积上升。收入以按面积计量为主，

占比稳定在94%以上，两部制与停暖收入合计不足6%；收费面积基本持平，三类用户单价小幅上行，停暖面积逐年累积上升（停热率由12.65%升至15.03%）。营业收入稳定在2.54亿至2.57亿元区间。

财务表现：成本以热源主导，营业成本可控且有下降趋势。热源成本占营业成本的七成左右，主热源

采购价自2014-2015年供暖季以来未作调整；2024年受供暖季极寒天气影响，应急热源采购与维修改造支出阶段性上升，2025年起随购热成本、折旧及维修改造费回落。报告期内EBITDAMargin在31.91%至40.54%之间波动，2024年为低点、其后回升。

估值与分派：分派率高于可比供热REIT。资产评估价值10.70亿元、评估增值率126.77%，评估采

用税前折现率7.31%，管理人预测基金存续期IRR为5.06%。2026年4-12月、2027年预计可供分配金额分别为8,946.46万元和7,643.04万元，对应分派率8.36%（未年化）和7.14%，高于济南供热REIT按2026年10月21日市价计算的5.14%；项目资产运营剩余年限21年。

风险提示：基金价格波动风