[房地产]北京市2008年房地产市场预测报告27.pptVIP

北京市2008年房地产市场预测报告 伟业顾问研究院 2007.12 08年房地产市场预测 宏观环境 企业 政策导向 住宅市场 土地市场 07年政策执行总结 三足鼎立：商品住宅、二手房、政策性住房 区域、户型、项目 宏观经济 、奥运、股市 0.目录 近年政策脉络 08年政策预测 土地供应量、成交价 生存、发展、市场策略 1.宏观环境 07年，三大经济因素与房地产的高度连通 - 高温和高控特征空前显著 一、作为固定资产投资的主要组成部分，房地产投资在流动性过剩、投资过热的浪潮中不断攀升， 控制投资分别成为经济调控和房地产业宏观调控的主要指向； 二、投资过热造成产能过剩，形成巨额贸易顺差。随着贸易顺差的不断扩大，人民币被迫升值， 直接导致人民币资产受到国际热钱的追捧，楼市价格持续高涨； 三、流动性过剩传导到消费市场，引发CPI急速上扬，央行不得不采取从紧的货币政策，在某种 程度上也收紧了房地产行业的资金链条。 1.宏观环境 08年整体宏观环境对房地产市场是推动和利好。 加剧流动性过剩，引发热钱对人民币资产的追逐，助推楼市发展。 人民币加速升值 人民币加速升值助推楼市，奥运前后难现市场拐点 带来外地和外国的大量投资；扩大城市基础建设规模，加速城市化进程； 奥运利好 大量的人流带来大量的市场需求； 奥运建设明显提升局部区域价值。 阶段性的奥运停工以及可能停售的政策不会影响08年房地产市场的整体供需。 1.宏观环境 股市将在惯性拉升后见顶，之后对楼市的利好大于利空 07年全民皆股和市值爆发，远远超出人们的想象。 08年国家将采取从紧的货币政策，通过加息、提高准备金率、发行央票等方式降低金融市场的风险。 股市惯性拉升时 股市见顶焦灼震荡时 上市房企-----融资渠道畅通，市场大步跃进； 投资者 -----部分投资者，可能将购房资金投入股市套利； 上市房企------资金链紧绷； 投资者 ------大规模将股市获利资金转入楼市，寻求更加稳定的投资回报。 2.政策脉络 税收 市场 金融 土地 政策性住房建设 已按要求集中建设和配建经济适用房和廉租房、推出数块两限房用地 。 由于开发周期的因素，实际市场效应尚未体现 。 土地增值税 执行力度和难度均较大; 各种避税手段使执行未完全达到预期效果 。 执行较为严格。 因建设周期影响，效果尚未完全显现 。 90m2以下占70% 对拟入市地块推进情况采取红黄牌制度。 11月，国土局开始执行“红黄牌”，8块土地受罚 尤其在高端市场，取得阶段性成果 -- 2007年北京市别墅成交客户中，外国及港澳台客户比重显著下降，从11.6%下降到4%。 限外政策 5月建委发文，于07年4月－08年3月开展为期一年的房地产市场秩序专项整治工作。 今年北京市建委频繁对违规行为进行处罚（5-6批）。 2.1 07年政策执行 市场交易秩序 土地供给 执行：宏观调控效果尚未完全显现；原因：政策效力和影响存在滞后性 1 2 3 4 温家宝总理： 2007年10月25日，主持的国务院常务会议表示，要全面落实房地产调控政策，大力推进廉租房制度建设，着力解决困难群众的住房问题，努力控制房价过快上涨。 各部委督察组： 由建设部、国家发改委、央行、银监会、国土资源部等部门组成的“房地产调控部际联席会议”督察组于12月奔赴全国十多个城市,检查各地落实既有房地产调控政策的情况,其中房价与供应结构调整是检查重点。 中央经济工作会议： 实行稳健的财政政策和从紧的货币政策， 进一步发挥货币政策在宏观调控中的作用 防止经济转向过热和明显通胀。 整体政策趋严 2.2 08年政策走势 房价上涨过快： 北京市统计局数据显示：2007年前三季度，五环路以内住宅期房均价为13754元。 土地 市场 税收 金融 预计08年推出政策性住房约5万套： 经济适用房3万余套、廉租房约0.2万套、限房约1.5万套。 继续加强政策性住房建设 挂牌比例提高至半 07年招标地块比例75%，虽合理控制了地价，却存在其它弊端 。 2.3 08年重点政策 土地供给保障—“集中”和“配建”相结合。 资金保障—住房公积金收益、从土地出让净收益提取一定比例；07年的15亿元资金已到位。 08年单体面积10公顷以下 地块供应比重将达50% 鼓励中小企业参与拿地 国土资源部236文：合理控制单宗土地出让规模，缩短土地开发周期。 07年北京市公开出让的土地中，71%被大型开发商获得。 减少囤地现象，07年单体面积10公顷以下地块供应比重仅19% 。 全年政策性住房供应约5万套 土地 市场 税收 金融 从A股、H股的IPO、借壳等渠道对房地产企业甚至是房地产相关企业上市； 限制房企资本市场融资 对已上市企业增资扩股再融资的审批也将更为严格。 对政策