2010年1-3月全国房地产数据点评.pdfVIP

行业动态 2010 年 4 月 14 日 房地产 研究部 白宏炜 2010 年 1-3 月全国房地产数据点评 分析员，SAC 执业证书编号：S0080200010016 baihw@ 房地产行业月报 行业近况： 国家统计局今日公布 2010 年 1~3 月全国房地产市场运行情况（具体内容请参见附录）。 评论： 我们对于 1~3 月房地产数据的解读： 1、房地产开发投资 6594 亿元，同比增长 35.1% ，符合预期，投资增速比 09 年全年提升 19 个百分点，比去年同期 提升 31 个百分点。分拆来看，新开工面积 3.23 亿平方米，同比增长 60.8% ，增速比 09 年全年加快 48.3 个百分点。 在建面积 24.22 亿平方米，同比增长 35.5% ，增速比 09 年全年加快 22.7 个百分点；新开工和在建面积的增加超出预 期，其中新开工增长强劲，3 月份单月同比增长达 74% ，显示开发商再库存力度进一步加大；竣工面积 1.11 亿平米， 同比增长 12%，增幅仍然低于销售面积 35.8% 的增幅, 但是距离由二月份的 30 个百分点下降到 23.8 个百分点，供求 增速差异减少。 其中，住宅竣工面积同比增长 9.8% ，增幅继续低于商品房总体增速；土地购置面积 6166 万平方米， 同比增长 30% ，继二月份首次扭负为正增长 12%之后，增长幅度进一步拉大。总体看来，房地产供应情况基本符合 预期。新开工和土地购置均大幅提升，表明可销售资源会大规模释放，支持销售。非住宅类商品房供应增长势头强 于住宅类商品房。 2 、新屋销售面积 1.5 亿平方米，同比增长 35.8% ，好于预期：增幅比 09 年全年降低 6.3 个百分点，其中，商品住宅 销售面积增长 34.2% ，增速继续低于商品房总体增速。住宅销售面积在整个商品房销售中的占比保持在 90%左右。 我们重点跟踪的 16 大城市房地产年初累计成交量增幅为 5% ，低于全国增幅，显示三四线城市的销售推动力在 3 月 份进一步显现。销售额 7977 亿元，同比增长 57.7% ，增幅比去年全年回落 17.8 个百分点，意味着房价同比增长为 16.1%， 环比下降 10%，主要因为销售结构性变化，三四线城市销售比例进一步上升。 3、开发资金来源 1.63 万亿，同比增长 61.4% ：比 09 年全年增幅增长 11.4 个百分点。其中国内贷款 3674 亿，同比 增长 44.3% ，增幅略微放缓；利用外资 99 亿元，下降 33.7% ；自筹资金 5602 亿元，增长 47.8% ，比去年全年增幅上 涨 28.8 个百分点。其他资金 6876 亿，增长 91.8% ，其他资金里的定金及预收款 3749 亿、个人按揭贷款 2193 亿，分 别增长 84.7%和 122.8%，个人贷款和预售房款回笼较去年同期明显加速。从占比来看，自筹资金在整个资金来源中 占比提升，从上月的32.9%到 34.5% ，显示公司开始更多倚赖杠杆支持开发。国内贷款由二月份的 23.8% 下降到 22.6% ， 仍然高于去年的 19.78%，银行对地产的放贷有所控制。外资占比和其它资金占比基本和二月状况持平 （外资由0.51% 略增到 0.61% ，其他资金由 42.8%略增到 42.3%），其中个人按揭贷款占比继续下降 1 个百分点至 13%。贷款控制的 效果有初步显现。 4、70 个大中城市房价涨幅 11.7% ：其中新建住宅房价同比涨幅 14.2%，二手住宅房价同比涨幅 9.5% ，增幅均比二月 份略增。海口、三亚、广州、深圳等珠三角城市二手住宅涨幅居前。唯一价格下降的城市为泉州，同比下降 0.9% 。 总的来说，供给方面，1~3 月份房地产开发投资额和土地购置面积与我们预期基本一致，新开工面积数据略好于预期， 我们预计 2 季度房地产投资将延续 09 年底增长惯性持续改善。需求方面，1~3 月份销售数据好于预期，预计上半年 销售增速将继续放缓，也可能回落，维持 2010 年全年“前高后低”的观点。 投资建议： 目前地产板块已经反映了较为悲观的政策的市场预期，随着政策的逐渐明朗和房地产价格涨幅得到遏制， 地产板块将迎来较好的投资机会，建议投资者逢