论不动产登记与公证制度引入.pdfVIP

摘 要 不动产价值巨大，类型繁多，利益关系复杂，不论是对其静态归属的 界定还是动态运行的描画，均离不开登记。随着我国《物权法》的颁布实 施，最终确立了我国不动产物权变动的实质主义登记原则。由于这种权利 外表和权利标的的分离，极易导致形式上的权利和权利真实情况出现偏 差。此外，在实践中实质主义登记制度所必需的配套法律制度也并不十分 健全，加之我国目前实行的是行政机关不动产管理制度，且不同种类的不 动产归属不同的行政机关管理、登记，这样做的后果就是人为的加剧了不 动产登记的分化，造成了市场秩序的不统一，尤其是土地和房屋登记机关 的分离，这些问题使我们不得不在《物权法》出台后重新审视我国不动产 登记体制的重塑和建构。根据《物权法》第十条第二款的规定：“国家对 不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法 律、行政法规规定。”这为重新反省和甄选不动产登记机构、审查方式、 审查范围、登记效果等提供了广阔的论证空间。笔者通过分析判断国外不 动产登记制度，发现公证介入不动产登记大量存在。公证以其独立承担民 事责任的能力、中立的身份、健全的赔偿机制以及在我国不动产物权变动 实践中起到的预防纠纷、化解矛盾的重要作用越来越成为社会各界关注的 焦点。但对于如何在不动产登记制度中准确定位，发挥保证公信力、提高 登记效率的作用，还是需要研究和探讨的问题。笔者从公证制度在不动产 登记制度中的应用角度入手，通过对国外经验的借鉴以及公证引入所具有 的优势进行论证，试图明确将公证引入不动产登记的最佳方式和发挥公证 引入效用的完善措施。 本文共分四章，论证了引入公证制度是确保我国不动产物权登记公信 力和登记效率的最佳方式。具体内容如下： 第一章着重论述了我国不动产登记制度存在的弊端。首先，对不动产 登记的概念予以明确，并对不动产登记的三种类型即“契据登记制度”、“产 权登记制度”、“托伦斯登记制度”进行了介绍，通过分析将我国不动产登 1 记制度定位为权利登记制度和托伦斯登记制度之间的具有我国特色的不 动产登记制度，同时认定我国不动产登记审查采取的是以形式审查为主、 实质审查为辅的审查模式。在此基础上，文章对目前我国不动产登记存在 的“登记审查介入滞后，易导致登记结果失真”、“登记形式审查为主，易 使登记内容失实”、“登记立法不够完善，登记公信力受到挑战”、“登记人 员参差不齐，错误登记难以避免”、“赔偿制度行政性，受损方无法完全受 偿”等五方面的弊端进行了客观论述。 第二章主要通过对比论证国外不同国家关于不动产登记引入公证制 度的做法和经验，得出了要达到准确与效率并存的结果，就必须建构分担 登记审查功能机制的结论。同时，本章的论述也为如何引入公证制度提供 了佐证。 第三章是对引入公证制度可行性的实证分析。首先，公证引入可以弥 补不动产登记审查的制度缺陷。公证通过对原因行为及当事人意思表示真 实性、合法性的审查和判定，及对原因行为的引导和规范，克服登记无法 对原因行为进行审查的弊端，最大限度的保护交易安全。其次，公证引入 符合我国不动产登记制度的功能追求。公证审查保证了登记内容的准确 性，同时，减少了不动产登记的环节以及登记机关对私权的干预。公证引 入有效地兼顾了我国不动产登记的双重功能目标。第三，公证引入有利于 调和登记正确性和登记效率之间的矛盾。引入公证审查机制后，登记机构 只需对经公证的证明材料进行形式审查便可进行程序性登记，大大提高了 不动产登记效率，不动产登记制度中登记正确性与登记效率的矛盾大为缓 解。第四，公证人员以其具有的法律素质和专业化水平为不动产登记审查 提供队伍保障。第五，公证风险承担机制可以弥补不动产登记赔偿责任之 不足，保证受损当事人活动的全面赔偿。第六，公证引入可以填补物权领 域法律监管空白。第七，公证行业网络建设为建立统一登记公示系统提供 技术保证。此外，笔者还对公证机构与其他前置审查替代机构的优劣性进 行比较，最终得出，引入公证是解决我国目前不动产登记各种弊端的可行 之路径。 第四章在上述三章论述的基础上，对我国不动产登记引入公证需要完 善的事项进行了建议探讨。首先，公证的介入必须以不动产登记的有效存 2 在为前提，公证审查的适