香港与内地住宅物业管理制度的比较研究.pdfVIP

摘 要 香港地少人多，市民大多居住在私人多层大厦或由多幢大厦组成的私人屋 苑。单位的业主有责任共同管理和维修所居住的大厦或屋苑。而随着内地物业 市场近年的高速发展，物业的管理工作亦被受关注，而内地小业主的权利和责 任，例如：物业的维修安排、管理费的缴交及物业管理单位的聘请等亦成为人 们日常生活必涉足的环节，所以，希望以此为题，为内地及香港的物业管理制 度作进一步探讨。物管要如何创新？以建筑物的管理要如何做到创新？这是从 事这个行业经营者所不断思考的问题。过去的经验告诉我们，如果只是一点点 的改变，这样的服务创新是很容易被模仿的，而且作用不大。所以，本文所提 出的不是物管服务的创新，而是物管制度该如何创新。我将尝试于两地物管制 度的比较及分析，从而推陈出新地把有关制度完善，藉好的制度保留，而把不 完善之处修正，再接合现有的做法。说起来容易，做起来很难？大家耳熟能详 的是科技业的创新，产品的创新，如苹果的手机，阿凡达电影的视觉…，物管 制度的创新，这好象没听过，那什么是服务业的创新呢？就让我藉下文多方面 分析。 第二章先清楚列明了《建筑物管理条例》(下称“条例”) 在物业管理所涉 及的法例条文，例如：业主大会的召开、业主立案法团的组成、香港政府的角 色、物业管理公司的部份工作内容、追收管理费的法律、香港政府的民政事务 局的施政方针等。要有效管理大厦，成立法团是良好大厦管理的第一步。而法 团管委会须切实遵从条例及大厦公契的规定，条例的制定为法团的运作提供法 律纲领。条例订明法团会议可通过有关建筑物公用部分的控制、管理和行政事 宜，以及有关该等公用部分的翻新、改善或装饰的决议，而该等决议对管理委 员会(管委会)和全部业主均具约束力。 “条例”列明了的业主会议召开程序，而举行业主会议必须清楚确定业主 会议符合法定人数，召集人须清楚纪录出席业主及委任代表的姓名、所属的单 位，以及所拥有的业权份数等。而大厦公契则是用来规范发展商、小业主及大 厦公契管理人的权利与义务，大厦公契（简称“公契”）的条款对多层大厦或 多单位楼房内的各个业主均有约束力。一般公契均赋予管理公司法定权力以便 追讨业主欠交的管理费，所以追收管理费的申诉胜数很大。至于侵权或滋扰， 例如：天花渗水，可以滋扰为理由提出诉讼，若涉及违反公契，管理人可控告 有关人士。若情况需要，管理人亦可向法庭申请禁制令。 第三章先谈内地的物业管理工作是由《物业管理条例》及业主公约等所监 管。而业主公约是维系业主自治管理物业的重要部份，是有效调整业主之间权 利与义务关系的重要途径。根据内地《物业管理条例》的规定，业主依法享有 服务享受权、投票权、建议权、选举权与被选举权、知情权及监督权、专有部 分享使用权。同时，业主依法亦享有拥有对物业的自治管理权、选聘物业管理 企业的权、对维修基金的支配权、对房屋的处置权、对物业的收益权等。业主 在行使管理权时，必须同样履行相应的义务，包括缴纳物业管理服务费、遵守 业主公约、业主大会决议规定等。民事法律关系中，都涉及权利与义务，物业 管理也不例外。 从上述的篇章，已初步简介了两地物业管理条例的内容，本章将从管理费 欠款追讨、物管的资质许可制度、法团的权利和责任和契约的主要内容四个方面 去分析两地的制度，并提出解决建议。 在总结中，内地法律对规约事项的规定是原则性的，香港《建筑物管理条 例》的规定要具体得多，分为公契的强制性条款和如与公契一致则加入的条款， 具有极强的操作性。由于对共享部分、公用设施维修、保养的费用等需由全体 业主按住宅面积比例分摊，故通常设立管理基金。管理基金广义上包括付予物 业管理公司的物业管理费和为确保区分所有建筑物的功能而发生的费用。 内地地方性法规中通常将两者分别规定，对为确保区分所有建筑物的功能 而发生的费用规定得较具体详细。关于管理基金的名称亦有不同。综合内地对 管理基金的规定，主要包括：管理基金的来源及不足时如何缴纳、管理基金如 何使用、住宅出售时如何处理业主已交管理基金、因使用公共区域等而产生的 收入如何处理。 香港对基金用途的规定与内地的《物权法》的规定相同，在业主应缴款额 的决定权等方面的规定与内地稍有分别。但香港在业主迟延缴付基金时赋予管 理委员会的权力则较内地大得多，对欠缴款项的追讨措施较有力。有关物业管 理的方式主要有自主管理方式与委托管理方式、管理人方式与非管理人方式、 法人与非法人管理方式，其中自主管理方式与委托管理方式是基本方式。就成