我国房地产信托基金的发展研究.pdfVIP

1 第 16卷第 2期 平 顶 山 工 学 院 学 报 Vol. 16 No. 2 2007年 3月 Journal of Pingdingshan Institute of Technology Mar. 2007 文章编号 :1671 - 9662 2007 02 - 0006 - 02 我国房地产信托基金的发展研究 1 2 彭珍丽 ,樊晓燕 1.同济大学经济与管理学院 ,上海 200092 ;2.平顶山市规划局 ,河南 平顶山 467000 摘 要 : 我国房地产行业发展迅速 ,资金需求量大 ,而融资渠道却单一狭窄 ,由此而新生的房地产信托 基金成为融资热点。文章回顾了 2002年以来房地产信托基金 REITs 的发展 ,分析了目前我 国信托产品的特点和发展模式 ,并提出法律环境的调整建议。 关键词 : 房地产融资 ;信托产品 ;信托基金 中图分类号 : F832. 49 文献标识码 :A 1 房地产行业融资现状 “121 号”文件后 ,信托将成为房地产融资主要方式。 我国房地产行业从 1998 年起连续 5a 发展速度高于 当然 ,房地产信托能成为金融市场一个焦点 ,也有其优势特 GDP增长速度。高速发展的房地产业需要有雄厚的资金做 点 :一是对投资者来说 ,房地产信托提供稳定 ,具有较高收 支撑。 益。目前房地产信托预期收益率都在 4 %~5 %之间 ,最高 《2004中国房地产金融报告》的统计数据显示 ,2004 年 的 8 % ,最低有 3 % ,其回报率远远高于银行存款、 国债、 企 中国房地产开发资金共筹措 17168. 8亿元人民币。房地产 业债和基金等金融投资产品 ,风险也较小 ,其销售情况火 开发的主要资金来源有定金及预付款、 自筹资金以及银行 爆 ,基本上在一周之内就可以完成预定的销售计划。二是 贷款 ,其中 ,自筹资金主要来源于商品房销售收入 ,定金和 对于开发商来讲 ,可以降低房地产开发公司整体的融资成 预收款有约 30 %来源于银行贷款。银行资金在房地产开 本 ,尤其是不提高公司的资产负债率 ;募集资金的方式非常 发中的比重占 55 %以上。由此可见 ,银行资金在房地产开 灵活方便。 发中占着举足轻重的作用 ,银行资金是房地产行业的主要 我国的房地产投资信托计划类似于固定收益型证券 , 资金来源。 具有紧贴利率、 收益固定的特点。信托计划期限较短 ,中国 国家为了加强对房地产行业的资金管理 ,2003 年 6 月 人民银行颁布的《信托投资公司管理办法》 规定“ : 信托投资 13日中国人民银行发布了《关于进一步加强房地产信贷业 公司接受由其代为确定管理方式的信托资金 ,其信托期限 务管理的通知》以下称“121号文件”。 “121号文件”从房 不得少于一年”。我国目前大部分信托产品年限在 1~3a , 地产开发贷款、 土地储备贷款、 建筑施工企业流动资金贷 合计占 82 % ,3a 含 3a以上的中长期产品只占 18 %。 款、 个人住房贷款等 7 个方面切实加强房地产信贷业务的 3 我国房地产信托基金模式 管理 ,对房地产企业的另一个主要融资渠道 ? ???预售房 目前 ,我国房产信托投资基金普遍采取信托计划模式。 款也作了规定“ : 商业银行只能对购买主体结构已封顶住房 信托投资公司目前所开展的房地产类信托投资计划只是房 的个人发放个人住房贷款”。所以 ,房地产开发仅靠银行 地产信托投资基金发展的初级阶段。 “一条腿” 走路的方式是行不通了。在这种大环境下 ,中国 我国的房地产投资信托计划可以分为股权类、 抵押贷 政府有关主管部门和房地产行业不断探索新的房地产金融 款类、 混合类三种类型。但抵押贷款型信托占据主导地位 , 方式 ,房地产信托基金就成为房地产金融新模式选择中的 占整个项目总数的 75 % ,股权投资方式和组合股权与贷款 一个热点。 的混合方式分别为 22 %和 3 %。 2 房地产投资信托基金在我国的发展及其特点 抵押贷款类的信托产品具代表性的有联信? 宝利系列、 房地产信托基金 Real Estate Investment Trusts简称 RE2 北京商务中心土地开发项目资金信托、 三环新城经济适用 ITs ,国内理论界和房地产界一般译为“房地产投资信托” 住房开发建设项目资金信托等等。 或“房地产信托投资基金”。 股权投资方式以已经在香港上市的越秀基金、 领会基 REITs是启动房地产投资市场重要的金融工具。REITs 金和鸿富基金为代表 ,其发行过程即招股过程。 三只基金 在北美和澳洲已有多年的发展 ,以在美国的发展最为典型。 收稿日期 :2007 - 03 - 1