黄石市城镇家庭住房支付能力测量及分析.pdfVIP

黄石市城镇 家庭住房支付能力测量及分析 一 杨运春 随着我国住房制度的改革和住房市场的高速发展,城镇 口数。这样的计算值较低,根据摩根史丹 年市场研究 居民住房支付能力问题越来越受到社会各界的广泛关注,也 报告的计算方法,建议乘以. 的扩大系数作为计算时采用的 出现了不少争议。在黄石市商品住房销售价格稳定上涨的背 住宅面积较为接近市场实际情况。 景下,本文尝试以?年的数据计算房价收入比,来 衡量黄石市城镇家庭购买商品住房的支付能力,以期为政府 ?\ 年份 指标名 ~?\ 构建和谐住房保障体系提供参考,并为房地产开发企业制定 人均住房面积 】 . .. . 适销对路的营销策略提供依据。 家庭平均人口数 人 .. .. 住宅套均面积 . .. 一 、 房价收入比的概念及测量基本指标 表年黄石市城镇居民人均住房面积和家庭平均人口数 房价收入比作为测量住房可支付能力是目前最为熟知和 广泛使用的指标。年世界银行发行的《世界发展指标》 从表 中的数据可以看出, ?年黄石市城镇居民 中将其定义为 “平均住房价格与家庭收入平均数之比”。它 住房条件逐渐得以改善,年达到 ., 年增 是衡量商品住房价格偏离其真实价值程度的指标,也是预测 加 .。家庭平均人口数基本稳定在 人。 商品住房价格未来走势的重要依据,该指标与家庭购买住房 .家庭年均可支配收入的确定 的支付能力呈正比。计算房价收入比主要考虑三个因素:住 家庭年均可支配收入采用下面公式计算: 宅套均面积、住宅均价和家庭年均可支配收入。 家庭年均可支配收入 人均可支配收入 户均就业人数 综合考虑家庭可支配收入来源的多元化,参考一些学者 房价收入比:堡室窒塑亘塑 垡墨塑 家庭年均可支配收入 对国内家庭可支配收入的修正指标,取. 作为家庭可支配 收入的扩大系数。 .指标值范围 依据国外学者研究房地产市场的统计规律来看,在健康 ? ? ~ 年份 的房地产发展形势下,普通居民家庭的住房消费开支占家庭 指标名称 ?~?\ 收入的 %~ %,在此情况下的房价收入比在 ~ 之间。一 人均可支配收入 元 般来讲,当房价收入比在 左右时,表明居民住房需求旺盛, 户均就业人数 人 . .. . 家庭支付住房开支压力较小;当房价收入比小于 时,表明社 家庭年均可支配收入元 . .. . 会已发展进入高收入阶段,住房问题已基本得到解决;当房 表 年黄石市城镇居民人均可支配收入和户均就业人数 价收入比高于 时,表明居民住房支付能力有限,不足以负 担高水平的房价。 从表 的数据可以看出,?年黄石市城镇居民人 根据世界银行的研究结果,发展中国家房价收入比的合 均可支配收入逐年提高,但是增长幅度呈下降趋势 年 理取值范围为 ~ 。国内研究人员结合我国城镇居民真实收 增速为 . %,年增速为 %,年增速为 入欠透明,有隐形收入存在和职工购买房改房的优惠政策等 . % 。 实际情况,认为我国的房价收入比指标允许有所上浮, .?年商品住房均价状况 ~ 是比较合适的比例,但不应超过 。 商品住房均价是决定家庭住房支付能力高低的决定性因 .住宅套均面积的确定 素。据黄石市房地产管理局掌握的数据,~年黄石 住宅套均面积的选择目前取值标;隹尚不统一。本文采用 市商品住房销售均价呈平稳增长态势,分别为 元/ 、 的计算方法为:住宅套均面积 人均住宅面积 家庭平均人 元/ 、元/ 、元,详见表 ;其中相邻