商业银行住房抵押贷款风险管理——基于房地产调控政策.pdfVIP

经零抹雾霎 PilotOperation 的路径发挥作用：政策变化一商业银行 来偿还银行贷款，获取差价。一旦在高位 地产政策调控方向将在很大程度上影响银 信贷规模一房地产市场供求关系一商品 被套，房屋转让计划落空或低价套现，必 行贷款结构和资产质量。因此，商业银行 住宅成交量一商 品住宅价格一政策变 然产生严重的资金短缺问题，进而违约并 要顺应政策导向，对国家政策要有提前预 化。纵观我国房地产调控政策，主要是 导致个人住房抵押贷款风险。需求J生个人 判，构建出多层次广角度的住房抵押贷款 以信贷政策为主，尤其是2010年 以后 ， 住房抵押贷款往往是最安全的，也是违约 风险防范体系。 调控房地产信贷的频率和措施显著增 率最低的。但是，如果在低利率水平时从 加，房地产信贷政策成为房地产市场调 银行获取住房贷款，而后又在房地产调控 构建多层次的住房抵押贷款风 控不可或缺的政策工具。当宏观政策宽 政策调高房贷利率时偿还贷款，就有可能 险防范体系 松时，扩张的信贷政策使银行的信贷投 导致此类贷款者每月偿还贷款的紧张I生， 放加大，造成货币流动性过剩，由此房 甚至每月收入低于每月偿还贷款额度，从 (一 )微观层面 ：严格执行房贷新 地产市场的供给和需求增加，进而推高 而产生被迫性的违约。因此，一旦房价下 政 ，加强存量房贷监控 房价 ；当房价上涨时市场呈现一片繁荣 跌，按揭贷款不 良率也会随之迅速掉头向 1、严格执行房贷新政，合理配置信 景象 ，反过来又会刺激银行进一步增加 上。尤其是2009年部分银行以20％甚至是 贷资源。商业银行必须顺应政策环境变 贷款投放。当市场过度膨胀 ，资产泡沫 10％的首付比例向购房人发放按揭贷款， 化，严格执行国家出台的关于房地产贷款 扩大到一定程度时，抑制房价过快增长 如果房价下跌幅度过大，可能会出现弃供 的调控政策 ，规避房地产信贷政策性风 的各种政策措施会频频出台，房地产信 现象。上海银监局以2009年9月30日数据为 险。虽然从长期来看，当前的 “限购令” 贷随之收缩，房地产市场的需求减少 ， 基准，公布了按揭贷款压力测试结果：在 等行政 生【调控手段与市场经济体制并不对 并引起商品住宅的成交量下降，量变累 房价下跌10％、20％和30％情景下，上海商 接，但是我们必须承认，这些调控政策见 积到一定程度之后价格将会下降。中国 业银行房贷的不 良率将分别达到1．18％、 效更快，对于抑制投机性和投资性购房需 指数研究院监测数据显示，20l0年全国 1．51％和2．08％，比正常隋况下将分别上升 求，促使房价回落起到了重要作用。商业 商品住宅成交量全线下跌，北京、上海 0．73、1．06和1．63个百分点。 银行必须充分认识当前房地产调控政策所 等一线城市成交量同比下跌达40％，深 可以预见，在未来的几年里，房地产 发挥的作用，根据国家宏观调控政策变化 圳跌幅最大，达49．98％；天津、南京等 受政策周期的影响会越来越大，国家的房 调整贷款投向，提高银行 自身的风险防控 二线城市全年成交量 同比也下跌了20％ 以上。从国家统计局今年5月公布的数 据看，与去年同月相 比，70个大中城市 中，价格下降的城市有3个，涨幅回落的 城市有36个。5月份，同比涨幅在5％以内 的城市有36个，比4月份增加了7个。 (二 )政府房地产调控严重影响商 业银行贷款规模和风险 政府房地产调控政策密集出台导致 房价下跌，使得商业银行已经发放的个人 住房抵押贷款的抵押物——房产的价值下 降，于是被迫违约风险和恶意违约风险会 增大，最终会导致银行个人住房抵押贷款 质量降低不 良率上升。因为基