商品房屋交易市场中的典型法律问题研究.pdfVIP

重庆大学学报(社会科学版) 2008年第 l4卷第 6期 JOURNALOFCHONGQINGUNIVERSITY(SocialScienceEdition)Vo1．14No．62008 商品房屋交易市场 中的典型法律 问题研究 邱业伟 (重庆邮电大学 法学院，重庆 400065) 摘要：商品房屋交易市场中存在着许多不规范的现象，房地产开发商与商品房买受人和商品房按揭银行的矛 盾也 日益突出。文章对商品房屋交易市场中存在的一些较为普遍、典型的问题和出现的新情况进行了研究， 提出了解决办法。这对保护商品房屋交易主体的合法权益，促进商品房屋交易市场健康、可持续发展，具有 积极的现实和可操作意义。 关键词：房屋交易；典型问题；解决办法 中图分类号：DF5 文献标志码 ：A 文章编号：1008-5831(2008)06-0108-05 为 了规范商 品房屋交易市场 ，明确商 品房 出卖人 (房地产开发商 )与商 品房 买受人和商 品房按揭银行之 间的权利 、义务关系 ，保证商 品房屋交易市场健康 、 可持续发展 ，国家制定 了相关 的法律 、法规 、规 章 ，最高人 民法 院也制定 了相关 的 司法解释来进行调整 。但 由于商 品房屋交易市场发展迅猛 以及受利益驱动 的影 响，商 品房屋交易市场 中仍然存在着许多不规范的现象 ，商 品房 出卖人与商 品房 买受人和商 品房按揭银行 间的矛盾也 t3益突出。笔者对商 品房屋交易市场 中存 在 的一些较为普遍 、典型 的 问题和 出现 的新情况进 行 了研 究 ，并提 出了解 决办 法 。这对保护商品房屋交 易主体 的合法权益 ，促进 商 品房屋交易市场健康 、可持 续发展 ，具有积极 的现实和可操作意义 。 一 、 房 屋 未经竣 工验 收不 得 交付 使 用 在商 品房屋交 易市场 中，普遍存在房地产企业将 未经房地产开发项 目竣工 验收或验收不合格 的房屋交付使用 的现象，具体表现在 ：第一 ，将房地产开发项 目未竣工 的房屋交付使用 ；第二 ，将虽 已竣工但未经竣工验收的房屋交付使用 ； 第三 ，将 已经竣工验收但竣工验收不合格 的房屋交付使用 ；第 四 ，将房地产开发 项 目的阶段性单项工程质量验收 (如土建验 收 、房屋主体结构验 收等 )视为房地 产开发项 目的竣工验收而将房屋交付使用 ；第五 ，房屋交付使用一段时间后才进 行竣 工验 收 。 将 未经房地产开发项 目竣工验收或虽经竣工验 收但竣工验 收不合格 的房屋 交付使用 ，违反 了国家法律 、行政法规 的强制性规定 ，其社会危害性在于 ：侵犯 了 房地产开发经营市场 的管理关系 ；扰乱 了商 品房屋交 易市场秩序 ；不利于住户的 人身和财产安全 ；因商 品房屋买受人无法办理房屋权属证书而埋 下社会不安定 因素 ，甚至产生治安或者其他恶性案件 。 依据 《中华人 民共和 国房地产管理办法》第 26条第 2款 、《城 市房地产开发 管理暂行办法》第 l6条 、《中华人 民共和 国建筑法》第 6条第 2款 、《城市房地产 开发经营管理条例》第 17条 、《建设工程质量管理条例》第 l6条第 1、3款 、《中 华人 民共和 国合 同法》第