国外物业税税基评估理论和实践的借鉴与启示.pdfVIP

第 26卷 第 4期 北京工商大学学报 (社会科学版) Vo1．26N0．4 2011年 7月 JOURNALOFBEIJINGTECHNOLOGYANDBUSINESSUNIVERSITY(SOCIALSCIENCE) Ju1．2011 国外物业税税基评估理论和实践的借鉴与启示 丁增稳 (安徽 商贸职业技术学院，安徽 芜湖 241002) 摘 要：随着我国房地产市场的逐步完善和房地产税制改革的逐步推行 ，开征物业税 已经被提到议事 日程。在对部 分发达国家及地区的物业税税基评估体系进行分析和研究的基础上，充分借鉴国外物业税改革的成功经验，结合我国物 业税税基评估模拟实践，提出枸建我国物业税税基评估体系的思路与建议。 关键词 ：物业税 ；税基评估 中图分类号 ：F816．42 文献标志码：A 文章编号：1009--6116(2011)04--0111-06 物业税 (PropertyTax)，是针对土地、房屋等 一 起，为房地产价值评估中不同评估方法相互验 不动产在其保有环节征收的税种，其税收的性质 证提供了理论基础 。20世纪 20年代以来，西方 为财产税 ，征收的对象是纳税人 的财产。 “物业 主要国家进人城市化高速发展时期，房地产业 出 税”一词最早在我 国被正式提 出是在 中国共产党 现空前繁荣，这也推动 了房地产评估研究的发展， 十六届三中全会上通过的 《中共 中央关于完善社 市场 比较法、收益法和成本法 中的价值评估技术 会主义市场经济体制若干问题的决定》之 中。该 得到推广和充分发展 。英 国主要采用的五种估价 文件明确提出了：“实施城镇化建设税费改革，条 方法，包括市场比较法、投资法 (收益法)、剩余法 件具备时对不动产开征统一规范的物业税 ，相应 (假设开发法)、利润法和成本法等。美国采用三 取消有关收费”。从此，一石激起千层浪，物业税 种房地产估价方法，即市场比较法、收益法和成本 成为各政府部 门、学术界及房地产商关注和议论 法。在运用市场 比较法时，将近期交易信息输入 的焦点。世界上绝大多数 国家都开征类似 的税 到计算机中并采用回归分析法解 出所需要的市场 种，特别在一些成熟的市场经济国家，这一税种的 决定值进行修正。比如，根据地块大小、居住面 征收对经济的长期发展都起到 了重大作用。 目前 积、房间数量、结构设计、建筑材料、车库数量、壁 我国也有房地产的相关税收，但是还存在很多问 炉、方位等特征，建立回归分析方程，以解出它们 题。 自我 国的土地使用制度改革和城市住房制度 与销售价格之间的关系。加拿大的物业税税基评 改革以来 ，城市房地产 的产权关系 已经发生 了重 估方法主要包括直接 比较法、成本法和收益法三 大的变革，但房地产保有阶段的税收制度却没有 种。日本的物业税税基评估方法主要也采用成本 及时进行调整，这与我 国 目前房地产业快速发展 法、市场 比较法和收益法三种。各个国家或地 区 的实际情况不相适应 。 情况不同，房地产评估方法的发展与应用也不同。 一 、 国外研究综述 目前，国际上物业税税基评估主要采用市场 比较 现代房地产价值评估 的发源地——英 国，早 法、收益法和成本法等三种基本方法 。20世纪 在 1884年就有 了房地产估价 的专门论著 ，详细论 末，许多国家进行了财产税税制改革，同时也极大 述了收益法 。1927年，摩茨科在其著作 《房地产 地推动了税基评估 的发展 。随着各国经济发展