我国房地产信托融资的主要模式研究.pdfVIP

维普资讯 科技情报开发与经济 SCIfrECHINFORMATIONDEVELOPMENT＆ECONOMY 2005年 第 15卷 第21期 文章编号：1005—6033(2005)21-0142—03 收稿 日期：2005—07—18 我 国房 地 产 信 托 融 资 的 主 要 模 式 研 究 赵时亮 (天津大学管理学院，天津，300072) 摘 要 ：我国的房地产信托市场近年来步入快速发展 时期，大量发行的房地产信托普 遍采用了信托贷款、股权信托和优先收益权等模式。针对当前房地产信托所采用的模 式，并不是真正意义上的信托 ，并不能达到规避风险的作用，提出只有通过我国整个金 融市场共同的配套，才能充分发挥房地产信托的功效。 关键词：信托市场；房地产；信托融资模式 中图分类号 ：F830．8 文献标识翟I：A 过某种方式对信托贷款的偿还进行担保，到期偿付本金及利息。 1 火热的房地产信托市场 这种方式从本质上来说，与房地产公司通过抵押向银行获取商业贷 款是一样的，只不过这里的资金来源是信托公司而已。比如北京国际信 从 1998年我国开始实施扩大内需的政策后，国内的房地产市场率 托投资公司发行的 “三环新城”经济适用住房开发建设项 目资金信托计 先启动．逐步走出了长达6年的调整期。由于城镇居民收入提高，对住房 划，即是这种信托贷款的项 目(见表 1)。其运作方式见图1。 的需求也快速释放出来 ；再加上政府启动旧城改造项 目，多种因素相互 交织在一起，点燃了国内房地产市场快速膨胀的导火线。从 1998年以 来，房地产投资额的年均增长率达到20．79％，远远高于对其他产业的投 产品名称 “三环新城 “经济适用住房开发建设项 目资金信托计 资增长额。房地产市场的销售额也以每年超出27％的速度在高速增长。 划(2oo3年 5月) 据统计，2003年全国对房地产市场的投资额，累计达到 1万亿元，同 基本情况 实际规模 1．6亿元 ，期限 1．5年 ，预期收益率 4．5％， 比增长 29．7％。这个数字是 1995年 3179亿元的3倍多。银行对房地产 单笔信托最小规模30万元 业的贷款高达6657．35亿元，同比增长49．1％ 这些数据一方面描述了 资金(财产) 以贷款方式贷款给北京懋源苑房地产开发有 限公司， 我国当前房地产市场开发热度 ．另一方面也反映出房地产开发中面临的 运用方式 专项投入在该公司兴建的北京 “三环新城 “经济适用 种种风险。 房开发建设项 目 一 般说来，房地产开发的融资渠道至少应该包括银行贷款、房地产 收益来源 信托贷款所得的利息收益及贷款利息收入在信托利 信托基金 、债券、抵押贷款证券化、股权融资、房地产投资基金等多种工 和分配 益分配前进行资本市场与资金市场运作所得收益 具。但从统计数据可以看出．我国房地产开发的资金来源，主要依赖于商 北京 国投与懋源苑公司全体股东签订 《股权质押协 业银行的贷款，这与成熟市场上的房地产融资方式有很大的差别。