抑制高房价的“政策三宝”.pdfVIP

。 热点透视 抑制高房价的 “政策三宝” ◎文／马光远 对于高烧不退、逆政策而疯涨的房价 ，4月 14 日召开的国务院常 务会议认为 ，部分城市房价上涨过快的问题比较突出，提出 “各城市 政府要切实负起维护房地产市场健康发展的责任。加强住房保障工 作，增加住房建设用地有效供应。实行更加严格的差别化住房信贷政 策，抑制投机性购房。加快研究制定合理引导个人住房消费的税收政 策”。这意味着，未来房地产调控的政策将从全面调控转变到 “重点打 … o 事实上，自2009年 12月 14 日国务院常务会议提出的 “国四条” 始，以 “国十一条”为核心的一系列调控组合拳频频出台，土地、信贷 和税收等都实施了一系列控制房价上涨的举措 ．营业税优惠取消，二 套房贷重新回到4成首付 ，开发商拿地成本提高，保障性住房的建设 力度空前。但遗憾的是 ，在政策的高压态势下，房价不降反升，而且上 涨的速度明显快于调控之前。在这3个月内，全国一线城市的房价保 守估计涨幅不低于 30％。即使按照4月 14日国家统计局公布的70 个大中城市房价最新数据，2010年 3月份，全国7O个大中城市房屋 销售价格同比上涨 11．7％，其中新建住宅销售价格同比上涨 14l2％， 新建商品住宅价格同比上涨 15．9％，创造了该统计数据建立 以来的 最高历史纪录。 尽管国务院常务会议仍然用 “部分城市”房价上涨过快作为对 目 前房价走势的基本判断，但不可否认 ，目前房价的泡沫 已经从一线城 市 向二三线城市转移 ，房地产泡沫从部分城市 向全 国蔓延 ，已经形成 了全局性的疯狂态势。抑制房价上涨无论是难度，还是范围，都发生 了很大的变化。在这种情况下，根据新的形势对 以前的房地产政策进 行检讨和评估，并有针对性地出台一些更加严厉的调控措施不仅必 需，而且迫切。 检讨前段时间房地产政策 “失灵”的原因，不外乎以下几点：其 一 ， 政府部门态度不坚决，目标信号错乱，这是最主要的因素。 “抑制 部分城市房价过快上涨”完全成 了一个鼓励房价上涨的反向指标 ，让 民众难 以判断政府的真实意图 其二，开发商过度夸大的 “政策无用 论”。开发商以历史的殷鉴告诉民众，在 2008年之前 ，政府三年的调 控房价政策，调控的力度之大，出台的政策之多，频率之高，超过了任 何一个时期，也超过了任何一个行业，这种经典的事例极易引发民众 的恐慌；其三，很多政策 ，比如建设保障性住房乃长期的历史欠账 ，是 28l2决0策10探．4索 热，l’点，¨、透●_-‘视●，L．◇’■■r 需要政府承担的责任，但和治理高房价 果。而房地产政策要恢复声誉，必须采取 档住宅的土地供应实行鼓励性的政策， 并没有多少关系，而且 由于欠账累累 ，建 一 些特殊的措施，让政策立竿见影，扭转 但同时 ，在土地供应的总量上，应大幅增 设周期长，基本可以判定保障房对高房 目前极其被动的局面。 加而不应该减少，通过土地 “放水”，抑制 价短期没有任何影响：其四，从本轮房地 笔者认 为，国务院常务会议提出的 地价。 产上涨的诱因看，2009年上半年 ，居住需 实行更加严格 的差别化信贷 、税收政策 ， 其二 ，出台更有针对性的差别化信 求 占了多数，而下半年，最大的推手就是 针对的就是房地产的投机行为。当下房 贷政策 ，要点有三 ：一是对于居 民购买第 投机性购房，但从 目前政府出台的政策 价疯涨至此 ，已经和 “居住需求 ”毫无关 一 套住房的行为，仍然应该坚持以前利 来看，对于投机性购房 ，却没有出台任何 系，当房价将80％以上的人群都远远抛 率七折优惠和首付20％，这个政策，至少 有效的针对性的举措，用取消营业税优 在后面，支撑房价的唯一因素就是投机 ， 在 目前仍然应该坚持，不能贸然取消首 惠等隔靴搔痒 的手段根本无法抑制投 博取资本利得的收益。房屋存在的最大 套住房的利率优惠，引发恐慌性购房 ：三 机 ；其五 ，政策的；隹星失灵。一些政策不 意义已经不是为了居住 ，而是像股票一 是应该提高商品房开发 的资本金 比例 ， 仅没有抑制炒房者，却直接造成了民众