撬动通往市场之门——浅析“第三方监理”提出与实行.pdfVIP

■一■瓣 【燕点{=寸论 】 FOCUS DISCUSS 浅析 “第三方监理提出与实行 ■ 文 l吴春兴 赵林夫 同约定履行相关义务、业主对企业提供 发挥了重要作用。从实践情况来看，由 物纛 的服务不满意等引致的。因此，为了规 于内地物业管理行业起步较晚、发展速 范企业的市场行为，对企业提供的服务 度过快，行业协会虽然如雨后春笋般涌 内容、质量和物业服务费的测算进行监 现，但多数协会的政府色彩过于浓厚， 控，部分物业项 目的业主开始引入了独 尚未建立起完善的、规范的、市场化的 立的市场第三方监理机构。 行业自律、企业间相互监督的机制。 弥补现有监管模式不足。 三是业主监管模式。业主一般通过 目前，为规范物业服务企业的经营 依法成立业主大会、选举业主委员会等方 行为，已经形成7An下四种主要的监管 式来行使权利，选聘物业服务企业并与之 模式： 签订物业服务合同，同时，监督物业服务 ～ 是行政监管模式。物《业管理条 企业依法履行合同。但现实情况是，业主 例》第五条规定，“国务院建设行政主 大会、业主委员会的成立比率较低。部分 管部门负责全国物业管理活动的监督 已经成立的业主委员会自治能力较弱，机 概念提出的背景 管理工作。县级以上地方人民政府房地 构松散，受经费、专业知识等诸多方面的 产行政主管部门负责本行政区域内物 制约，要么业主的监管流于形式，要么业 完善市场机制的内在要求。 业管理活动的监督管理工作。” 主直接干预企业的具体服务行为，很难真 就物业管理市场而言，究其本质， 当前，物业管理行业的监管更多地 正发挥切实的监管作用。 物业管理是一种服务产品。物业服务企 依赖于政府的公权力，然而行政资源的 四是企业自我监管模式。从实践 业按照与业主 (或物业使用人 )签订的 有限性和行政权力的强制性，使得行业 情况来看，多数物业服务企业的公司治 物业服务合同，以及相关法规的规定提 监管工作存在诸多空白和误区。此外， 理机构中，设置了物业服务质量及工作 供物业管理服务。由于企业与业主之间 物业管理涉及专业多、专业性强，包括房 考评部门，实行自我监管模式。但在这 存在着信息不对称，业主对企业提供服 屋等配套设施设备的维修、养护；公共 一 模式下，物业服务企业既当裁判员又 务的具体措施、质量、内容以及物业服 秩序的维护 环境卫生的维护，以及社 当运动员，只有出现问题时政府行政主 务费支出等不能掌握完全的信息，物业 区文化活动的组织等等，因此，对物业 管部门才会介入干预，业主的正当权益 服务企业存在着潜在的道德风险，即利 管理行业监管，仅仅依靠物业管理行政 难以得到有效保障。 用自身具有的信息优势进行降低服务 主管部门是远远