法经济学视阈下的“小产权房”成因分析及解决进路.pdfVIP

20 11年第5期 县龙江省政法管理干部学院学报 o ．5 20l l ( 总第92期) J our nal of Hei l ongj i ang Admi ni st r at i ve Cadr e Col l ege of Pol i t i cs And Law ( Sum o ．92) 法经济学视阈下的 “小产权房”成因分析及解决进路 孟庆吉 ( 黑龙江大学法学院，哈尔滨150080) 摘要： “小产权房” 目前 已成为社会的热点 问题 ，其折射 的社会矛盾和利益冲突是制度性的和深层次的，其作 为一种新生事物 ，有它合理存在 的原因。二元土地所有制是产生 “小产权房 ”问题 的制度根源，法律活动要 以资 源的有效配置和合理利用为 目的，大量 “小产权房”的出现表明外部利润的存在 。通过完善集体土地所有权制 度 、明确定位集体建设用地制度功能、健全集体建设用地流转机制等措施，可以将外部利润 内在化，有效实现最大 化经济效益，从而从根本上解决 “小产权房” 问题。 关键词：小产权房；利 益平衡；土地二元制 中图分类号：DF521文献标志码：A文章编 号：1008—7966( 2011) 05—0074—03 镇政府发证书的叫 “小产权 ”，又被称为 “乡产权”，乡产权 一、小产权房的含义 并不构成真正法律意义上的产权，这也是本文讨论的 “小 产权房”。 “小产权房 ”，也称 “乡产权 房”，是指由乡镇政府而不 是国家颁发产权证 的房产。所以， “小产权 ”其实就是 “乡 二、小产权房形成的成 因分析 产权”、 “集体产权 ”，它并不真正构成严格法律意义上 的产 权 。易言之 ， “小产权房 ”是一些村集体组织或者开发商打 ( 一) 市场需求的旺盛 着新农村建设等名义出售的、建筑在集体土地上的房屋或 价格无疑是左右人群购买行为的重要参照系，现实的 是 由农 民自行组织建造的 “商 品房”。根据一些非官方 的统 高房价无疑使小产权房 的存在具备 了很大优势。自20 10 计数据，目前中国的小产权房建设面积有可能已经达到了 年，全国70个大中城市房屋及新建商品住宅销售价格月度 60 多亿平方米的规模，相当于中国房地产业近十年来的开 同比涨幅呈现先上升后回落趋势。但是，按照 目前的收入 发总量①。 比水平 ，直接后果是，85 ％的需购买新住宅的城镇居民家庭 根据我国现行法律，一个完整的房屋产权应包括无瑕 都无力购买口。与此同时的现实是经济适用房、廉租房的 疵的土地使用权和房屋所有权 。相对言之，在土地使用权 推进速度的滞后，将很大一部分 “夹心层”推 向了小产权 和房屋所有权 中容易出瑕疵的是土地使用权，至于房屋所 房 。对于大多数购房只为自住 的中低收入者而言，以低价、 有权，由于其对土地的附属性，决定 了其归属通常附随于土 产权残缺的方式 ，换 回一套体面 的住房，过上有尊严的生活 地使用权。以此为前提， 目前关于 “小产权房”有三种解 才是最实际的。对购房者个体来说，他们同时承担着收益 释 ：首先是针对开发商 的产权而言。将开发商 的产权叫 “大 和风险的压力。( 1) 小产权房没有房产证和土地使用证， 产权”，购房人的产权叫 “小产权”，这种 叫法是因为购房人 发生任何事情都得不到国家法律的保护。( 2) 小产权房一 的产权是由开发商一个产权分割来的。其次是按房屋再转 旦出现质量问题，只能是购房者独 自承担。( 3) 小产权房 让时是否需要缴纳土地出让金来界分的，不用再缴土地出