房地产2014年报及2013年1季报总结分析.docVIP

房地产2014年报及2013年1季报总结分析 2013年5月目 录 一、销售超预期，投资热情恐难维系 3 1、销售端超预期增长 3 2、投资谨慎前行，一季度热潮难以延续 3 二、资金面：杠杆适度，良性发展 4 1、短债压力缓解 4 2、债务结构改善 5 3、资金充裕度提升 5 三、库存：增速趋缓，去化加速 6 1、库存增速趋缓 6 2、去化加速，预计后期温和调整 6 四、业绩锁定性仍为历史最强 7 1、每股预收账款持续走高 7 2、一二线龙头业绩确定性更强 7 五、利润率下滑趋势延续 8 1、利润空间继续收窄 8 2、结算毛利率、净利率双降 8 六、分化加剧，行业集中度大幅提升 9 七、投资建议 10 八、风险因素 10 一、销售超预期，投资热情恐难维系 1、销售端超预期增长 2014 年上市房企销售端超预期增长，销售商品，提供劳务收到的现金增速同比增幅25.47%，远超2011 年的12.16%，增速甚至略高于2010年，且远高于全行业上半年10%的增速。2013 年1 季度销售商品，提供劳务收到的现金增速72.75%，高于全行业61.30%的增速。 政策端总体平稳、压制的需求端逐步释放及可售资源丰富是2014 年及2013 年初销售端超预期增长的主要原因。 2、投资谨慎前行，一季度热潮难以延续 由于2014 年全行业处于相对高库存状态，投资的惯性增长仍制约资金面，以及预期的不明朗，上市房企2014 年以来对新开工和购地将保持相对谨慎的态度，购买商品、接受劳务支付现金同比由正转负，增长率为-2.39%，低于行业整体16.2%的水平。 2013 年一季度上市房企出现了一波投资热潮，购买商品、接受劳务支付现金同比增长83%，万科保利等重点公司投资支出都出现了翻倍增长，主要原因一是前期销售超预期，尤其是四季度的淡季热销，二是一季度资金面和融资环境相对良好。但是我们预期由于调控政策的出台，买卖双方的观望情绪上升，这样的投资热潮较难延续，2013 年投资仍将谨慎前行，随着后期库存回落，投资相对2014 年或温和增长。 二、资金面：杠杆适度，良性发展 1、短债压力缓解 由于销售转暖及融资环境的改善，上市房企短期资金压力已持续下降。 从2014 年中报开始，上市房企货币资金已经超越短期债务（短期借款+一年内到期非流动负债），2014 年下半年及2013 年一季度随着销售持续好转，现金回流，短期债务压力继续下降，2014 年报显示短期债务与货币资金比例已经下降至95.10%，2013 年一季度末这一比例则进一步下降至91.73%。 2、债务结构改善 债务结构也有所改善，2014 年年报预收债款占总负债的比例分别比年初提高了1 个百分点至31%，2013 年一季报这一比例继续提升至33%，实际负债率也在一季报中下降至49.54%，保证了财务风险的可控性。 3、资金充裕度提升 销售回暖使得上市房企资金充裕度有所提升，存货资金配比已有所下降，由于上市房企在2014 年普遍积极销售、缩减投资，每股经营现金流转负为正，2013 年1 季度每股经营现金流再次转负，表明上市房企投资热情的提升。 三、库存：增速趋缓，去化加速 1、库存增速趋缓 2014 年库存总体维持高位，全年上市房地产企业存货占总资产比重达到63.15%，比2011 年下降1 个百分点，2013 年1 季度与2014 年基本持平；但存货增速大幅下降，同比增速下降至19.84%，比同期下降21 个 百分点。 2、去化加速，预计后期温和调整 由于销售端超预期，上市房企的去化周期持续下降，2013 年一季度达到1.87 年，这一去化速度已逼近2010 年水平，一二线重点公司中去化速度较快的有华夏幸福、冠城大通、荣盛、华侨城、福星、北京城建、中南建设、阳光城、招商、世茂、万科等。 由于政策调控，市场销量将温和调整，但由于库存增长乏力，因此预计后期去化周期有所上升，但上升空间有限。 四、业绩锁定性仍为历史最强 1、每股预收账款持续走高 由于2014 年销售超预期增长，而企业结算动力不足，因此我们统计的137 家上市房企，每股预收账款加权均值（根据股本加权平均）2014 年为3.74 元，比2011 年同期提高22%，2013 年1 季度提高至4.29，比年初提高15%，业绩锁定性仍为历年最强，平均约锁定0.64 元的业绩。 2、一二线龙头业绩确定性更强 一二线龙头股预收账款更丰富，2014 年每股预收账款排名前十的公司与2011 年完全一致，只是顺序略有变动，其中华夏幸福最高，其次是滨江、金科、招商、万科、保利、中南、北京城建、首开和福星。 五、利润率下滑趋势延续 1、利润空间继续收窄 2014 年上市房企营业收入同比增速24.96%，比去年同期增加7.19 个百分点；而净利润同比增长率16.