政府公信力视角下的房地产调控政策分析.pdfVIP

豳园嘲 团目2013年第5期 政府公信力视角下的房地产调控政策分析 一陈卫东 幸高龙 近年来，在房价一路高涨的背景下，我国政府频繁出台政策对房地产市场进行调控，但并未扭转房价过 快上涨的趋势，反而陷入 “越调越涨”的怪圈。本文通过分析房地产调控政策和房价的走势，从政府的公信力 角度出发，运用时间不一致性和理性预期的理论，运用博弈论的方法建立模型，从理论上阐述了房地产调控 政策低效率的原因。提出了诸如建立政府公信体系、推广房产税和建设保障性住房等政策建议，以通过提高 政府公信力来影响房地产调控的效率。 [关键词]房地产调控；时14不一致性；博弈论；政府公信力 【中图分类号]F293．33 [文献标识码】A 【文章编号]1004—518X(2013)05—0053—04 陈卫东，江西财经大学国际学院教授，博士； 幸高龙，江西财经大学财税与公共管理学院硕士生。(江西南昌 330013) 一 、 导言 自2005年以来 ，我国先后出台了一系列政策对房 地产市场进行调控。然而，在这一系列调控政策实施的 背景下，调控效果却并不乐观，甚至出现了 “屡高屡调”、 越“调越涨”的现象。从局部地区来看 ，无论是东部、西部 还是中部地区，房价都呈现出同向波动和逐步上涨的趋 势，以东部城市上海、中部城市南昌与西部城市重庆为 例 ，从 2006年到 2012年 ，三个城市房价上涨 的幅度均 超过了100％，而且上涨速度呈现出逐年加快的态势。从 全国整体情况来看，全国各城市的住房价格近年来一直 在逐步攀升，并出现了加速上升的趋势。图1是2OO1— 2011年我国一百个城市的平均房价走势图。 由图1可以看出，在中央政府出台房地产调控政策 之前 ，2001--2004年房价虽然上涨 ，但幅度并不大，趋势 loool————————————————————————————— 0+——————r———r——r——’——————————————— 相对平缓 ；自2005年对房地产调控 以后，房价的上涨趋 势逐渐趋于明显；2006--2007年，房价的上涨速度明显 江西社会科学 2013．5 由此可见，我 国政府的房地产调控政策并没有从根 通过扩展式博弈模型建立博弈树，不仅可以看到博弈的 本上解决房价上涨过快的问题，与之相反，房价上涨几 结果，而且还可以直观地看到博弈的过程 ，同时也意味 乎达到失控 的局面 。根据时间的不一致性理论 ，政府公 着可以用Nash均衡来描述该博弈的解。 信力的缺失将会导致民众对政府所制定的政策措施的 (二)政府公信力与房地产调控政策 的理论分析框 不信任，进而导致宏观经济调控的低效率，甚至出现宏 架 观经济政策 的反效果。 由于房地产调控涉及政府 、房地产开发商和 民众等 二、政府公信力与房地产调控政策的理论分析 主体，因而针对政府调控房价的博弈问题，我们可以利用 为了防止 “越调越涨”的现象继续出现，必须对房地 政府与民众的决策行为来建立博弈模型，以便从理论上分 产调控政策中各个参与主体的经济行为进行分析，同时 析房地产调控效果一直不理想的原因。 运用时间的不一致性、理性预期以及博弈论的理论来分 假设在 t期，由于需求拉动 、供给冲击等原因，政府 析房地产调控政策效率低下的原因，明确这些理论的作 发现房价过高，超过了大多数居民的支付能力。在这种 用机理，进而形成一个理论框架 ，从政府公信力角度来 情况下，政府承诺会在 t+1期实行一系列 旨在降低房价 寻求解决房地产调控低效率的方法。 的政策，为了政策的效果考虑，政府会同时对其承诺的 (一)调控 中影响政府公信力的相关理论 政策进行广泛的宣传。如果民众相信了政府