西安明珠国际商业地产整体强销策略执行方案14年.pptVIP

1、不能忽略商业地产的本质：商业在前，地产在后，必须整体把握项目的租售关系； 2、理性而冷静的投资市场需要同样冷静而理性的操盘战略。 所有人均应该思考: 如何不战而胜? 深圳鼎盛时代主张: 两线合一 三力并举 整体的策略思想是: 1、以商业带动销售，商业在明，销售在暗。即明修栈道，暗渡陈仓——做市； 2、做足商业文章，正式启动项目招商，系统梳理项目经营前景——做势； 3、做实项目销售，最大程度开发和积累客户资源，完成最大化的销售业绩——做事。 第一战线：商业 商业三要素： 商业环境 商业趋势 商业内容 商业推广必须紧密围绕商业三要素展开，万变不离其中，而核心是其商业内涵。 西安现有商业的现状及商家特征 1、西安现有商业仍处于成长向成熟期过度的阶段。 2、区域经济的成长与现有商业业态的整合形式与商业环境不太匹配 3、合作领域的拓宽，企业需要对外展示自己形象与产品的综合性平台，但现有的业态不能满足品牌生命力较强劲商家展示的需要。 4、借助大环境成长起来的部分商家，急于拓展自己的产品市场，但又愿意在力所能及的范围内接受面积与总价能够承受的商业卖场， 同时又想借助区域商圈商业强劲优势，掌握更多的市场资讯与商业先机，并能在一个相对体面的平台彰显形象。 5、有一个相对较好的周边资源整合配套，通过商业大环境的合力，来节省更多的商业运营成本，赢取更丰厚的利润空间。 归跟结底，对于商家最关心的是什么？ 1、商业运营成本的最小化与商业利润的最大化。 2、项目质素所带来的效应，为未来抢得财富先机，且彰显商家与品牌形象。 3、可以接受的招租价格。 重中之重的根源是什么？ 商家经营的本质追求：利润极大化和成本最小化是商家对商业物业及商业卖场投资决策的重要原则，即商业的运营成本是商家考虑经营的重要因素。 商业运营成本！ 整合项目商业运营成本买点： 1、形象/地段成本（形象与地段上不可复制的地标） 2、人流成本（分享地段成本） 3、交通成本（环线交通，且通过6纵5横的发达交通网络体系，形成以点带面的辐射交通网） 4、时间成本（与交通成本共享） 5、资讯成本（5大产业集群，9大主力业态互动，商机无限） 6、机会成本（分享资讯的利好） 7、配套成本（长期分享商业圈的繁荣，及各类市政与人文配套） 8、商业/务成本（自有环绕商业、商务相关配套） 9、智能成本（在西安首屈一指的国际智能化商业硬件配套） 10、规模成本（25余万平米商业面积，明珠基地宏阔无比，其规 模在西安也是不可比拟的） 最终实现商业部分招商的核心理论 商业资源成本论 （商业成本最小化，利润最大化） 符合商业投资与发展的初衷 根据需求，对号入座，一拍即合。 商业主题内容的导入 城市商业综合体商业模式下的现代商业 项目整体形象传播：明珠商业---比肩世界高度； 项目商业规划：互动、和谐商业生态系统； 项目商业招商成果：明珠产业基地、主力商家推介； 项目商业经营管理体系：明珠商业营管公司及其经营管理理念； 项目商业动作：招商启动、商家踊跃预约； 项目商业消费市场培育：明珠会、3000万推广基金等 传播载体： 现场包装与气氛渲染； 体验式招商中心的营造（结合声、光、电等刺激性元素）； 软文继续跟进； 招商手册、平面规划及各类终端物料； 借助有影响力的商户资源口碑传播； 报纸及电视广告 主题活动一 CEPA西安明珠分会启动仪式及品牌商家展示活动 时间：2007年7月20日 地点：室外广场（雨天在A座室内中庭） 活动内容： 1、CEPA西安分会启动仪式； 2、100个以上的香港品牌商家展示（以展板的形式进行品牌介绍） 主题活动二 明珠商业经营管理公司成立即大型现场招聘会 活动时间：2007年6月19日 活动地点：室外广场（A座室内中庭） 活动形式及内容： 1、提前发布招聘信息（专版整版发布） 2、招聘对象：各级各类人才近5000名，100万年薪寻CEO 3、2007年6月19日集中面试和选拔 具体怎么推广？ 怎么说？——媒介传播思想 硬广： 内容一、商圈商业环境与商业发展趋势 主题备选： 1、明珠国际，掀起您的