高房价的困惑——当前我国房地产业的困境及发展对策分新.pdfVIP

市场透视 学术论丛 2009年第5期 (总第516期) -___I E=， 同房价 的困惑 当前我国房地产业的困境及发展对策分新 解佑贤 (中南民族大学 经济学院，湖北 武汉 430074) [摘 要]近几年来我 国房地产业的高速发展推动了经济的发展 ，但高房价不仅压抑 了消费者对房地产本身的需 求，而且给金融的稳定带来了一定的风险。本文通过对我国房地产市场的高房价及其原因的分析，并对 当前政府提振 房地产市场的政策进行解读，提 出了我 国房地产业健康发展的相关对策建议。 [关键词]高房价；原因；途径 [中图分类号]G812．4 [文献标识码]A [文章编号]1005—6432 (2009)05—0006—02 经过近五年的高速发展 ，从2007年开始，我国房地 价格的影响只能是局部的、暂时的。 产业逐步出现了增速减缓、价格下降、销售疲软、资金 2．2 供给因素 短缺等现象，加之2008年发生世界性 的经济危机 ，一大 政府对实体经济 的参与和影响，在所有行业中，房 批中小型房地产企业面临严重的经营困难 。中央及地方 地产业最甚 ，成为房地产市场不可或缺 的主体——土地 政府、银行等均采取了很多刺激措施，但收效并不明显 ， 供应商。由于土地资源的不可再生性和稀缺性 ，加之房 且引起激烈争论。本文认为，高房价是当前我国房地产 地产业快速发展对土地的大量需求 ，作为土地唯一的供 业的主要特征和根本矛盾。 应商的地方政府具有拉高地价的冲动。这些年来 ，土地 出让价格高速攀升。据专家调查测算 ，土地 出让占地方 1 高房价是当前我国房地产业的主要特征和 财政预算外收入60％以上 ，个别市县达到90％左右 ，再 根本矛盾 加上营业税 、土地增值税和企业所得税 ，地方财政 已退 房地产业在我国的发展不过二十几年 ，但发展速度较 化为名副其实的 “土地财政”，而一般土地 费用在房价 快 ，而其价格则以更快的速度攀升，尤其是 2003年后 ， 中的比重 占到20％ ～30％，土地费用的增加直接推动了 价格年增长率达到30％以上 ，部分地区更甚。据世界银行 房价的上涨 。 的标准，房地产价格水平的高低与否，往往用房价收入比 从行业的特殊性及横向比较而言，房地产与建筑业 来衡量 ，以3倍至6倍比较适 当。而根据国家统计局的报 是公认的商业贿赂问题 比较突出的行业 ，有业 内人士透 告显示 ，2005年我国城镇居民家庭房价收入比为 l0．21， 露 ，一些公司用来疏通开发各环节的好处费大概 占到楼 2007年有些城市的房价收入 比达到了20以上 ，最高 比值 盘总成本的2％ ～3％，对于这些 “灰色”费用 ，开发商 甚至达到了30～40。由此将部分中高收入者沦为 “房奴” 一 般通过虚增成本开支的方式予 以冲销。此外 ，国内主 外 ，更直接把大部分中低收入者排斥在门外。 要建筑材料成本大幅上升。 2。3 不完善的房地产市场以及政府监管缺失，使开发商 2 高房价形成的主要原因 希望并且能够谋求到超额利润 2．1 需求因素 中国民营企业研究会一项调查显示 ，房地产业 的利 最近十年来，我 国居民收入水平和城市化水平不断