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中国房地产金融·理 论 探 索 房地产融资结构 与金融风险研究 □ 王重润 中图分类号：F832.45 操作规范以及住房抵押贷款的贷款条件进行了严格规 文章编号：1006-7388(2006)09-0009-05 定。比如，房地产企业自有资金不得低于项目总投资 文献标识码：A 的30%，需要“四证齐全”才能获得开发贷款，严禁 摘要：国内房地产融资结构属于银行贷款依赖 房地产开发流动资金贷款等。银监会则要求申请贷款 型。房地产开发贷款以及最终转变为销售收入的住房 的房地产企业资本金比例不低于35%。2004年10月 抵押贷款构成房地产开发资金的主要来源。国内金融 上调存贷款基准利率0.27个百分点，2005年初取消 市场结构以及不同房地产的经营方式决定贷款依赖型 了住房抵押贷款优惠利率，变相提高了住房贷款利 融资结构有合理性。这种融资结构并不意味着必然带 率。银行贷款成本提高，房地产业融资难度加大。依 来金融风险，真正影响房地产金融风险的潜在因素是 赖银行贷款的融资模式引起广泛争议，被认为是造成 银行体系脆弱性以及房地产企业弱小、市场信息不透 所谓“融资困境”的主要原因，并且容易诱发金融风 明、经营模式陈旧等外部环境所致。所以防范房地产 险，拓展房地产融资渠道成为紧迫问题。 金融风险要从提高银行资产流动性、完善外部环境入 本文考察房地产融资结构及其形成原因，并且探 手。 讨这种融资结构与房地产金融风险的关系以及影响金 关键词：房地产融资；金融风险 融风险的潜在因素。 1房地产业融资结构分析 2003年实施宏观调控以来房地产企业融资问题成 目前国内房地产开发企业的融资结构具有明显的 为一个焦点。这一轮宏观调控的背景是某些城市房地 贷款依赖型特征。资金来源主要是自筹资金、银行贷 产价格上涨过快，为了防范房地产泡沫，在土地出让、 款以及包括商品房预售款、施工企业垫付的工程施工 信贷供给、税收等方面出台了一系列调控措施。其中 款在内的其他资金来源。 尤其以土地政策和金融政策对房地产市场影响最大。 从表1中可以看出，自1997年以来，自筹资金和 就金融政策而言，中央银行与银监会先后出台了《关 国内贷款的数额不断上升，二者的数额在2005年已 于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》（121文 经分别占到全部资金来源总额的34.28%和17.33%。 件）以及《商业银行房地产贷款风险管理指引》，对房 而其他资金上升的更快，远远超过自筹资金和国内贷 地产开发贷款条件、贷款用途和使用方向、贷款期限、 款，在2004年已经占到资金来源总额的49%。而债券 收稿日期：2006-04-02 作者工作单位：河北经贸大学金融学院， 河北 050061 作者简介：经济学博士，研究方向房地产金融与投资。 9 中国房地产金融·2006 ·第9 期 表1 全国房地产开发企业资金来源 （1997～2005） 单位：万元 年份 本年资金来源小计 国家预算内资金 国内贷款 债券 利用外资 外商直接投资 自筹资金 其他资金 1997 1247899111902 4869146085653279010 1998 14948010531712 6231936175812588698 1999 10045711115664 98