土地一级开发的融资与收益探讨.pdfVIP

拍％ 加％ 垢％ m％ 0％ 0％ ≯≯≯爹矿’ 图6 2008年北京市各区县成交地块数量及面积统计图 图5和图6分别对2008年成交的住宅和商业综合用途的土地进行了建筑面积和成交地块数量的统计，图 5按照环线位置进行统计，图6按照项目所在区县位置划分。 由统计图可见，成交地块多集中在5—6环内，通州区，顺义区，朝阳区，昌平区，大兴区成交量较大。 五环内可开发土地非常稀缺，从2008年成交地块可以看出，北京三环以内住宅地块寥寥无几，三环至五环 之间地块数量也极为有限。目前以及未来的土地一级开发项目地点基本集中在五环以外，北京的远郊区县 有大量的城乡结合部，需要进行环境的整治和改造。一级开发成本主要集中在拆迁补偿费用，五环以外城 中村有大量违章建筑，拆除费用高昂，使开发成本激增，结合当前市场情况，很难有盈利的空间。而这样 的地区又迫切需要整治，需要有社会责任感的开发企业去实施，但是企业是以盈利为基本点的，两者出现 不可调和的矛盾。此时，只有政府出面，给予雄厚的资金支持和政策支持，才能完成这类项目的改造。 土地一级开发对于企业是一个新领域，有待学习和研究的新课题。科学发展观是指导企业和社会发展 的科学理论，树立和落实科学发展观，并不断的总结工作经验，敢于探索和创新，必能推进企业快速高效 发展，努力实现强企富民目标，用发展的实践体现党的先进性。 土地一级开发的融资与收益探讨 北京京创投资有限公司 刘双孔令娜 土地一级开发是房地产业的源头，实现了城市土地资源的供应和有效配置，但目前无论在开发模式还 是相关法律法规的制定上都不够完善。由于土地资源本身具有的特殊性，以及土地一级开发自身特点和对 社会经济的影响，深入探讨和研究其相关问题很有意义。 土地一级开发涉及的资金数目巨大，从项目初期融资，到土地上市招拍挂定价以及土地增值收益的进 一步分配，都涉及到资金的合理使用与定位问题。 144 一、土地一级开发融资渠道 目前，北京市土地一级开发主要有两种方式：一种是土地整理储备机构负责实施土地开发，另一种是 通过招标方式选择土地开发企业实施土地开发。前者的融资主体是土地整理储备机构，而对于后者，开发 企业成为一级开发融资主体。 土地一级开发项目投资巨大，开发周期长，财务成本较高。合理的制订融资时间规划对于开发企业尤 为重要。不能筹集到资金使其闲置，也要避免资金链断掉的可能，需要顺利确保项目的正常实施进展。在 前期项目成本测算时，开发主体应对项目在不同阶段的资金投入量有细致的把握。针对不同的融资渠道制 定出合理的融资安排。 开发企业自有资金所占比例不低于35％，剩余资金缺E1日前一般多采取商业银行及其他金融机构的信 贷资金，这就要求开发企业信誉良好，实力雄厚，拥有低成本的融资能力。但是由于宏观经济环境呈紧缩 趋势，土地一级开发市场面临的风险逐步增大，通过商业银行等金融机构信贷的融资比例可能会逐步的减 少。摆脱单一的融资渠道，拓宽融资方式是迫切需要解决的问题。 目前的土地一级开发中，财政资金(包括财政的财政拨款，财政贷款，转移支付的土地出让收入或收 益等)所占比例较小。土地一级开发是房地产开发的重要组成部分，政府政策性住房信贷计划中可适当划 出一部分作为土地开发贷款。目前，各大城市的政策性住房信贷资金多用于单位及个人购、建、修自用住 房的贷款，房改贷款以及城市经济适用房开发贷款。是否能从中提取一定比例作为土地一级开发贷款值得 探讨。 根据法律及有关规定，目前我国现行房地产税有房产税、城镇土地使用权税、耕地占用税、土地增值 税、契税，紧密相关的税有固定资产投资方向调节税、城市维护建设税、企业所得税、外国投资企业和外 国企业所得税、印花税等，政府可以考虑从此类税收中抽取一定比例作为土地一级开发基金，专项用于城 中村改造类等社会效益比较大的项目。 土地一级开发本身属于政府行为，许多城中村改造项目需要财政资金的有力支持，随着政府对土地储 备和一级开发的进一步关注和更深刻的认识，财政资金可能会成为一些承载着更多社会效益的一级开发项 目有力的资金来源和支持。 另外，发行债权、股票，采取信托、租凭等新型土地一级开发融资方式也有待