住宅质量立法规制之实践的研究.pdfVIP

第二届(2012)国际软实力学术研讨会论文集 住宅质量立法规制之实践研究 徐勇戈崔丹 (西安建筑科技大学西安710055) 摘要：近年来，随着我国住宅产业化的不断推进，住宅建设的整体水平有了较大提升，住宅 的工程质量、功能质量、环境质量不断改善，涌现出一大批品质高、环境美、价格适中的优 秀住宅小区。但总体来看，住宅建设的整体水平还有待提高，住宅质量缺陷比较明显，尚不 能满足人们的需要。特别是当前毛坯房直接进入市场，引发住宅二次装修，不仅导致房屋安 全性能、耐久性能下降的质量隐患，而且还造成环境污染和资源浪费，当前我国住宅质量问 题突出。然而目前我国缺乏一部系统的规制住宅质量的基本法，现有的相关立法层次低。建 立与完善我国的住宅质量法律体系已经成为当务之急。这就需要对我国的住宅质量法律规制 情况进行必要的研究。我希望通过本文的写作，为完善我国的住宅质量立法提供一些思路或 者建议。 关键词：住宅；质量；法律制度 一、世界上几个具有代表性的国家的住宅质量立法现状及管理机制 (一)日本的住宅质量立法及管理机制 1974年，日本建设省颁布了《工业化住宅性能认定规程》和《工业化住宅性能认定技术 基准》，作为进行评审和认定的依据。同时指定“日本建筑中心”作为工业化住宅性能认定 的管理机关。工业化住宅性能认定的基本内容可概括为三个方面，即安全性、居住性和耐久 性。在《工业化住宅性能认定技术基准》中，又将安全性、居住性和耐久性细化。建设省公 布：出售住宅时应出示认定结果，经认定的住宅，自动成为住宅金融公库的资助对象，认定 有效期为三年。1987年5月后，建设省授权住宅部件开发中心进行审定工作。开发中心要对 部件的外观、质量、安全性、耐久性、使用性、易旖工安装性、价格及供应条件等进行综合 审查，公布合格的部件，粘贴“BL部件”标签，审定有效时间为三年。 日本住宅性能保证制度是确保住宅质量和性能的一种运作机制，由于从法律上规定了开 发商必须对住宅质量提供十年长期保证，当住宅出现了保证书中列明的质量问题时，通过保 险机制保证消费者的权益。从而消除了消费者对住宅质量的不信任感，有利于消费者放心购 房。这些制度与不动产登记、建筑许可的发放结合在一起，形成了对住宅消费者的保护网。 日本建设省为了保证住宅的质量，经过长期努力，现在已经建立起相当完善的住宅产品、企 业、材料、部门以至施工方法丫人才培训的认证系统。主要由对企业的认证，对住宅产品生 产要素的认证，对住宅产品的认证组成。如建立优良住宅部件∞L部件)审定制度，这是～项 作者简介：徐勇戈，教授，研究方向；现代项目管理理论与方法， Email：yongge@vip．sohu．net 877 第二届(2012)国际软实力学术研讨会论文集 极具权威的制度，该审定制度是1974年7月建立的，即由建设大臣将质量好、性能高、价 格适当、售后服务好的住宅部件认定为BL部件，并促进其在住宅中推广应用。 (二)英国NHBC住房质量保证体系 为保证住宅质量英国成立了NHBC全称“国家房屋建筑委员会，，是英国房屋建筑工业 的独立管理与标准定位机构，成立于20世纪30年代，其成员包括消费者集团、房屋建筑商、 开发商、抵押出借商、专门机构及其他团体。NHBC是一个非盈利组织，其使命是帮助房屋 建筑商建造符合住房业主合理要求的较优质的新住房。它的职责主要是： (1)为房屋建筑商和开发商注册登记。凡欲加入NHBC，享受其政策待遇的房屋建筑 商和开发商，都必须经过注册登记。凡申请注册的企业，必须经严格的考核评估，并对客户 承担义务的才有资格被注册。作为注册条件，所有建筑商或开发商必须遵守规则，并按NHBC 技术标准建房．。如果不能遵守规则或标准，就会被调查，以致最后可能取消注册。 (2)．确定施工标准。NHBc有权制定、修正建筑施工标准。 (3)施工期间进行检查。严格的检查，为房屋建筑商交付给住户合格的住房提供了保 证。 (三)为新建住房提供质量担保和保险 NHBC是一家注册的保险公司，拥有近8亿英镑储备金。它是英国新住房质量担保和保 险的最大提供者，为约200万户住房提供保障。其受保范围包括新建、改造、联建和自建的 住房。凡经注册的建筑商