香港轨道物业模式及对内地城市的借鉴_赵俊超.pdfVIP

Learn From History 镜鉴 地铁应该怎么建 ———香港“轨道+物业”模式及对内地城市的借鉴 文/ 赵俊超 提起香港“轨道+物业”模式，多数人会将其视作一种房 对土地的集约利用 地产经营手段，即通过炒热地铁沿线的土地和楼盘使开发商 “轨道+物业”模式下，对土地的利用达到了极致。地铁 获取超额利润。然而，我们的实地考察显示，“轨道+物业”不 站点、车库上盖的土地非但没有浪费，反而通过集中规划建 仅是一种房地产开发模式，更是一种地铁与城市综合协调发 设了高密度的商住地产。仍以九龙站为例，占用土地面积 展的模式。通过这一模式，在人多地少的香港实现了对土地的 13.5万平方米，建成住宅和非住宅楼面面积 109.6万平方米， 高效利用，使大量人口能够居住得下、出行方便、生活舒适，值 容积率达到8.1（内地大城市住宅项目通常在2~3）。港铁的其 得内地城市学习和借鉴。 他建设项目，如规模相对较小的区域中心项目，容积率一般 也在5以上。 何为“轨道+ 物业”模式 香港是世界上人口最稠密的城市之一，总面积仅1103平 “轨道+物业”是富有香港特色的地铁建设模式，也是香 方公里，且其中大多是山区，可供开发的土地只有23.7%，却居 港铁路公司（MTR）的核心业务，为其带来了巨额的利润。2011住了高达700万以上的人口。如果将香港和北京市作个比较， 年，港铁实现利润133亿港元，其中37%就来源于地铁上盖房 则香港城区人口密度是北京的6倍以上。人多地狭，首要的任 地产开发业务。 务是如何使这些人口能够居住得下，“轨道+物业”提供了一 “轨道+物业”模式可以简单地概述为：在进行地铁设计 种可行的模式。 和建设时，地铁公司除进行地下铁路施工建设外，还同时获得 方便出行 地铁上盖房的土地开发权，地铁公司以地铁建设启动前的原 对高密度商住区来说，“轨道+物业”提供了一种方便出 始价格为准，向政府缴纳土地出让金；此后地铁公司建设、经 行的方式。首先，“轨道+物业”建成的商住区与地铁站非常 营地铁，独立或邀约其他开发商一起开发地铁上盖的房地产， 近，以将军澳站为例，地铁线开通后人口增长到 34万，其中 通过所建房地产的出售和出租获利。 80%的人口都居住在地铁周边500米范围内，利用地铁出行 在过去30年间，港铁通过“轨道+物业”模式已经开发超 非常方便；其次，在地铁站建设中，秉行立体交通、网点交通的 过1000万平方米的房地产项目，其中一些大型商住项目为人 理念，很多地铁站本身还是地面交通的枢纽，可以直接换乘地 们所熟知。在九龙站，地铁之上是高档的圆方商场，周边有88 面公交，如在九龙站圆方大厦可换乘市内多路公交及前往深 层的国际金融中心二期和118层的环球贸易广场，以及君临天 圳的巴士、在金钟站可换乘前往海洋公园的旅游专线巴士等； 下、凯旋门等高档住宅楼，整片区域都是港铁公司开发而成， 再次，虽然香港地铁日客流量很大，工作日日均运量超过440 其中部分出售，部分为出租。九龙站所在地位于香港中心城 万人次，按每公里运量计算是世界上最繁忙的地铁，但由于设 区，开发的是高档办公楼和住宅项目。除此之外，港铁更多开 计合理，并不显得拥挤，工作、生活出行方便。 发的是青衣城、德福广场等区域中心项目和杏花新城、连理街 需要补充的是，香港地铁本身的设计也是非常高效和人 等小区中心项目，面向的是大众居民群体。 性化的，如：（1）平行换乘。不同地铁线路的换乘，一般不用爬上 爬下，而是直接走到对面站台，只要20米距离就可以顺利换 “轨道+ 物业”不仅仅是一种房地产开发模式 乘。（2）无缝接驳。列车运行时刻经过精确设计，在换乘时，从 港铁公司通过“轨道+物业”实现了企业盈利，当然是对 A线下车，按正常步行速度走至对面B线，B线地铁刚好到 这一模式的一种解读。然而，如果换作从城市发展的角度，可 站，避免了等候时间。（3）方便服务。在地