谈土地资源行政性配置与房价上涨de制度供给影响【阐述】.pdfVIP

谈土地资源行政性配置 与房价上涨的}{l；U度供给影响 ■ 徐振字’副教授 于 欣2(1、北京工商大学经济学院 北京 100048 2、中央民族大学 北京 100081) ▲ 基金项 目：本文是 国家社科基金项 目 (14BJY131)的阶段性研究成 果，并受北京市属高等学校创新 团队建设项 目 “价格波动研究创新 团队 (IDH和北京哲学社会科学首都流通业研究基地资助 ◆ 中图分类号：F126 文献标识码 ：A 是提高税率、利率调整的重点都试图减少 当前 以 “承包制”为核心 ，大体上已经形 内容摘要 ：本文基于文献分析和比较 需求。正如大禹治水主要依靠 “疏”，中 成一个农地使用权、收益权和转让权 (其 分析法，旨在从土地资源配置的角度 国的住房市场的调控 ，也必须主要采用 前提是仅限于 “农业用途”)的交易市场 ， 探究我国商品房价格 “越调越涨”的基 本原因，并提出缓解房价上涨压力的 “疏”亦即增加供给的根本办法。尤其是 主要 由 《土地承包法》规范，土地资源在 对策。研究发现：在现行体制下，政府 在 中国长期货 币超发 (徐振宇 、马殉 ， “农业用途 ”范围内的配置方式主要通过 垄断了非农建设用地供给 ，并对非农 2O11】、城市化进程加速、资本投资渠道 市场进行(至少从法律规定是这样 )。“国 建设用地总量 、结构和开发强度进行 狭窄、股市持续低迷、住房持有环节征税 有”土地 (其中越来越多的 “国有”土地 全方位 的行政控制 ，全面提高了中国 难以在短期内实施从而持有成本较低的大 是由原农民集体所有的农地 “征收”变性 住房 (尤其是商品住宅)的建设成本， 是阻碍住房供给顺利增长的制度性障 背景下，更重要的措施，应该是设法降低 而来 )的使用权 ，政府通过土地批租制 碍 ，也是导致 中国房地产价格调控 “越 建设成本(尤其是土地获取成本和房地产 度 ，在较长的时期内(根据不同的土地用 调越涨”的基本原 因。土地资源的行政 业的种种税费 )，增加住房 (尤其是商品 途设定不同期限 ，但最长不超过70年 )出 性配置决定 了住宅用地 “供给”在过去 住宅 )供给。 让给用地单位或个人，大体形成 了一个 十年 间不仅未能缓解 ，反而变得越来 越严重，商品住宅价格 “越调越涨”是 问题恰恰在于，当前 中国土地资源 批租使 用权 的土地市场 (周其 仁 ， 必然结局 。 的配置体制 (本文概括为行政性配置 )， 2011)。农业用途土地市场与非农用途的 关键词 ：土地 商品住宅价格 调控 是提高 中国住房建设成本并阻碍住房 土地市场本来应有非常密切的联系 ，因 行政性配置 制度 (尤其是商品住宅)供给顺利增长的制度 为越来越多的非农用途的土地正是由原 中国商品住宅价格过去十年的持续快 性障碍。 来的农业用地 “转用”而来。但现行体制 速上涨，是伴随几乎每年都在不断强化和 造成两个市场之 间的人为割裂 ，不利于 行政部 门对土地市场的人为 升级的 “严厉”调控措施而出现的。在国 土地市场的高效运行，尤其是在住房价 务院出台的文件中，除2008年被称为 “国 割裂 与垄 断 格持续快速上涨 ，客观上要求越来越多 十条”的政策旨在 “救市”外，其他年份基 (一 )现行体