住宅专项维修资金管理模式探析.pdfVIP

行业探讨 _ 施工维护，具有较强的专业性和可行性。该模式可能存在问题：一 金管理办法》的通知，将代管理基金的概念进行了具体化，称为共 是物业公司往往 由建设单位设立，会积极维护建设单位的利益，特 用部分共用设施设备维修基金 。其第 四条规定：凡商品住房和公有 别是在物业区域建立的初期；二是物业公司以营利为 目的，为了追 住房出售后都应当建立住宅共用部位、共用设施设备维修基金 。维 求 自身利益的最大化，可能损害业主的利益；三是存在着物业公司 修基金的使用执行 《物业管理企业财务管理规定》 (财政部财基字 侵吞专项维修资金，或推诿塞责，不愿交付给业主委员会管理的案 [1998]7号)，专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的 例。 大修、更新、改造 。 (三)行政机关管理模式。行政机关管理模式是指 由行政机关 (三)专项维修资金概念的形成 。最早提出 “专项维修资金 ” 决定或者监管专项维修资金的使用，由有关单位或个人组织实施 的 的概念是在1998年7月3日 《国务院关于进一步深化城镇住房制度改 制度 。行政机关介入维修资金管理之所 以必要，一方面是 由于行政 革加快住房建设的通知》中，其第二十六条指出：加强住房售后的 机关具有公信力，便于维修资金的收集，能够促使全部业主上缴维 维修管理，建立住房共用部分、设备和小区公共设施专项维修资 修资金；另一方面行政机关能够通盘考虑，维护维修资金使用中的 金，健全业主对专项维修资金管理和使用的监督制度。该通知一方 公平公正，不会 出现多数人的 “暴政 ”。另外，物业维修往往涉及 面明确了业主对专项维修资金享有管理权和使用权；另一方面将 物业 的常规维护和公共安全 问题，而众多小业主限于 自身的素质和 “基金 ”改称 “资金 ”，从使用范围来看，基金不能使用本金，资 能力，还不足 以正确地评估公共安全事故的潜在可能性及其严重后 金则不受限制，概念表述更加准确，表明立法对于专项维修资金制 果。因此，不能单纯地依赖业主的自治，政府需要加强监管，必要 度 的认识更加深化。 时直接下达维修的行政要求，以保障物业区域 内的全部设备设施 的 (四)确认专项维修资金的权属 。2003年9月1日起施行的 《物 安全运转 以及社会公共安全和利益 。 【i』行政机关管理模式存在 的问 业管理条例》明确规定：专项维修资金属业主所有，专项用于物业 题：一是维修资金使用效率低 ，复杂的法定程序增添了维修资金的 保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造 ，不 拨付难度 ；二是可能出现行政机关人员滥用或侵吞专项维修资金的 得挪作他用 。业主享有监督专项维修资金的管理和使用的权利 。业 现象。 主大会决定专项维修资金使用、续筹方案，并监督实施。专项维修 当然，上述三种模式是较为理论化的分类方式，实践中往往会 资金使用和续筹方案的决定，必须经物业管理区域 内全体业主所持 结合起来使用，以克服单一模式的不足。例如在业主 自治模式下， 投票权 2 ／3以上通过。 《物权法》 (2007年10月1日起施行)对此 也不排除采用物业管理模式，以解决一定额度内物业及时维修之需 进行了确认，第七十九条规定：建筑物及其附属设施 的维修资金， 要。我国现行的专项维修资金管理模式便是一种复合型模式。 属于业主共有。经业主共同决定，可以用于电梯、水箱等共有部分 的维修 。维修资金的筹集、使用情况应当公布。 二、我 国专项维修资金管理模式的形成 (五)专项维修资金管理模式的建立 。2008年2月1日起施行的 我 国现行的专项维修资金管理模式可称为政府主导下的业主 《住宅专项维修资金管理办法》 (建设部、财政部令第165号)明确 自治模