山东潍坊房地产樱前街项目全案营销策划报告2942011年住宅.ppt

本报告分为五个部分 2.1 本项目区位价值分析 背景 预计2012年12月，样板街区将正式建成对外开放，经过前期的市场预热，项目形象已经得到一定市场认知，，本阶段的主要工作是样板区影响力的发挥。现场活动与渠道营销为本阶段关键。 推广内容 进一步加大力度，进入重点推广期 样板区开放，展示项目亮点 推广目标 以热销为目的，强调项目价值，进一步深化项目区域领导者形象。 10.4 分阶段推广——产品促进期（2011.12-2012.06） PR执行 样板间以及工法展示区开放诉求 时间：2011年2月 地点：项目地点 主题：样板间开放 主体：前期客户，新客户，媒体 目的：销售造市 10.4 分阶段推广——产品促进期（2011.12-2012.06） 通过向客户展示工法样板间，不仅能表现出本案开发商对工程质量的自信、对产品负责任的态度和打造优质楼盘的决心，又可以使购房者充分理解产品的内在品质，并取得其信赖，最终有效地促进销售。 建议除常规的工法展示区外，增加工法体验区，通过让客户最直观的实际触摸、聆听等感官的实际体验，能够让客户身临其境，身体力行的体会到本项目优质建材和工艺的高品质及特点。 根据本项目的实际情况及当地客户关注的重点，我司建议需向客户展示的工法产品如下： 10.4 分阶段推广——建材展示区 外墙工法示意 10.4 分阶段推广——隔热玻璃展示方法 让客户用真实的感觉去验证我们产品的质量。 九、推盘计划与回款目标 9.1 推盘计划 9.2 回款目标 推售原则：树立价值标杆，确保利润主力，转化问题产品，在推售中对各种产品进行合理搭配，避免内部竞争确保整体均衡销售。 明星产品 形象标杆单位 具备差异性优势及稀缺物业类型的最高端产品，形成项目价值标杆。 现金牛产品 利润主力 成熟市场中的领导者，具有广泛的客户关注，是项目现金的主要来源。 问题产品 引导、转化 需要不断的投资以增强其竞争能力，发展为明星产品，目前客户需求低，转化后可成为明星产品。 瘦狗产品 销售难点 9.1推盘计划——推盘节奏 现金牛产品：面向刚需的中等户型 明星产品：五星级酒店及楼王。 瘦狗产品：围合底商部分 问题产品：公寓部分及面向改善客户的产品。 本地产品现金流 怎么搭配主流产品 根据现金流产品 规划周期产品 9.1推盘计划 奎文区2010年商品房销售面积为158.4万平米； 本案体量（106920平方米）有望在一年销售期内全部去化完成； 潍坊市2011年市场供应量巨大，竞争激烈，特此对本案营销提出更高要求。 158.4 97.7 104.3 45.5 一期产品以较小体量观景洋房类产品入市，为本案树立高端市场形象； 二期主要以12层观景洋房和18层观景洋房为主，花园洋房类产品为辅。产品的大量入市，同时配合各种营销手段，以确保本案价值获取； 通过一二期产品预热，将小高层产品以较高价格推入市场，实现本案价值最大化； 三期全是24层观景洋房，在前期的基础上，大大提高项目价值。 虞 河 一期 二期 三 期 2月 2012年 2011年 9月 开始蓄客 销售人员进场 一期产品开盘 二期产品蓄客 一期产品达到去化目标 二期产品开盘 12月 3月 4月 5月 10月 7月 三期产品蓄客 二期产品达到去化目标 三期产品开盘 三期产品达到去化目标 尾盘销售 2012年 9.1推盘计划——推盘时间节点 九、推盘计划与回款目标 9.1 推盘计划 9.2 回款目标 9.2回款目标 整盘销售率80%左右 三期产品去化率70% 二期产品去化率80%左右 一期产品去化率80%左右 完成目标 整体达到销售目标 进入尾盘销售 二期完成销售目标 三期开盘 二期开盘 一期完成销售目标 一期正式开盘 工作内容 7月后 2012年7月 2012年4月 2012年3月 2012年1月 2011年12月 2011年9月 9.2回款目标 确保：6.4亿元 争取：6.7亿元 力争：6.9亿元以上 十、营销推广建议 10.1 推广调性 10.2 推广体系 10.3 渠道实施 10.4 分阶段推广 10.5 营销费用估算及分配比例 十、营销推广建议 10.1 推广调性 10.2 推广体系 10.3 渠道实施 10.4 分阶段推广 10.5 营销费用估算及分配比例 10.1 推广调性 一、着重突出价值感、树立差异度 —— 营造虞河河畔贵族领地感 （规避区域市场及同类型产品品质差等不利因素。利用直接有效的推广媒介手段，有效达成销售，成为凌驾于同类产品竞争态势之上营造独特传播渠道。） 二、塑造潍坊区域主流产品的形象 十、营销推广建议 10.1 推广调性 10.2 推广体系 10.3 渠道实施 10.4 分阶段推广 10.5 营销费用估算及分配比例 渠道 广 告 P R 卖