城市房屋拆迁中利益再分配的理论探讨.pdfVIP

删Q际篷鲨亟硇 针对房屋拆迁中暴露出来的问题，不少学者提出各种拆迁补偿对策，例如朱道林提出的按 照房地产的市场价值或略低的标准补偿符合国际惯例，杨劲松提出按照公开市场价值作为补偿 标准符合《城市房屋拆迁管理条例》(国务院第305号)，柯复提出拆迁补偿应该按照等面积交 换原则。另一方面开发商也在进行抱怨，让我用接近市场的价格对折旧后残值几乎等于零的房 屋进行补偿，这不是等于漫天要价吗?所以，上述学者对于按照市场价值作为补偿标准究竟有 没有理论依据? 一方面是拆迁补偿价格几年延续不变，另一方面是房地产的市场价格快速上涨。2004年前三 个季度，全国土地交易价格、房屋销售价格、房屋租赁价格同比分别上涨11．6％、9．9％和2．1％。 在35个大中城市中，土地交易价格同比涨幅超过10％的城市有7个，分别是南昌、沈阳、成都、 上海、天津、厦门和福州；房屋销售价格同比涨幅超过10％的城市有9个，分别是沈阳、南京、重 庆、上海、天津、兰州、青岛、宁波和杭州。目前我国城镇建设的土地价格一涨再涨，房屋的建造 成本涨幅有限，总体上不超过我国2004年8％的增长率，因此土地价格的变动是最为明显的市场现 象。刘福坦分析，房地产价格大幅上涨主要是由土地一次性批租、城市扩容配套费一次性计入和不 合理税费导致成本过高造成的，并建议改变土地批租方式、减免各种利税，租售并举和在政策上规 定开发商在住宅区开发投资时必须包括10％面积的政府廉租房，显然上述建议对减少房地产价格 大幅上涨的问题具有重要价值。对于最后一个对策，即要求开发商提供的政府廉租房肯定会减少开 发商的利润，那么究竟有没有理论依据? 2房屋拆迁中提高容积率掩盖了开发商超额利润回报率 如果说征地和拆迁中的低补偿是房地产行业高利润的源头之一，那么土地批租则是其来源 之二，除此之外房地产开发商还可以通过提高容积率和销售价格获得一系列超额利润，对于这 种超额利润需不需要控制和重新分割?我们试以一个假设的案例从理论层面作一分析：某城市 开发的一块居住用地实现七通一平后以5000元／m2的价格出让给开发商。在这5000影m2中。 一次性获得25％的70年批租收益。可见在土地成本中，60％是征地拆迁成本，20％是基础设施 建设成本，另外20％才是土地批租收益。也就是即使全部取消土地批租收益，最多也只能减少 差收益变动、利息、通货膨胀等复杂因素，分摊后的平均成本收益率才0．357％。所以土地批租 并没有获得超额利润率，但是当把这些未来的收益用在一次性土地开发中，获得的是“虚高” 超额利润回报率。 当开发商继续开发时，为简化起见在一个开发周期内固定市场销售价格和忽略楼层影响的条件 如果容积率为l，开发商的利润率几乎接近零，这是任何一个开发商都不愿意接受的。因此，开发 商可以选择提高房价和容积率获得超额利润，我们仅仅分析后一种单一对策。表2是开发商在不同 容积率条件下的成本利润率，从中可以看到，当容积率达到2时，本案例的开发商就可以获得56％ 的成本利润率，容积率达到3时，可以获得92％的成本利润率等等，以此类推，可以得到如图1所 示的超额利润回报率曲线(注意在本案例中我们已经根据不同容积率调整了地价，这种调整因各个 城市土地政策有所不同，但是不会是单位地价乘以容积率)。同时，我们用简化的方法确定目前我 国房地产业各个参与方的利润率，同样可以得到不同容积率下的利润率(图1)，可以看到开发商 120 八 通过挺高容积率获褥豹超额利淄远高于社会平均剩滤率。在表2孛的最詹一行，如票把舞发海的成 本利润率都控制在25％，那么对于8000形m2的房价，在容积率等于2—5时大约可以分别下降 是多么巨大。 180 ^、—冷