浅谈滨水地区的特色塑造与综合开发--以青岛市四方区欢乐滨海城为例.pdfVIP

2．项目概述 2.1 项目背景 青岛海岸线资源丰富。海岸线北起即墨市丁字湾，南至胶南市黄家塘湾，全长约 730 公里，大陆岸线占山东省岸线的1/4 ，所辖海域有海岛69 处，面积大于0.5 平方公里的海湾 1 32 处 。其中，胶州湾是最大的海湾，被誉为 “青岛的母亲湾”，水域面积370.6 平方公里， 2 海湾岸线长203.8 公里 。海湾东岸为青岛市主城区 （包括市南区、市北区、李沧区、崂山 注 1 区 ），发展成熟，主要承载青岛的政治、经济、文化、商业中心和历史城区、老工业区； 海湾西岸为黄岛区，20 世纪80 年代开始建设，主要承载临港产业、城市副中心和经济技术 开发区；海湾北岸为城阳区，1994 年撤县设区，主要为青岛市的交通门户、空港枢纽、高 新区，是主城区 “退二进三”产业外迁的主要承载地。 2007 年，为了进一步优化城市功能、缩小南北差距、内涵式集约发展，青岛市委市政 府提出 “环湾保护、拥湾发展”战略。在环胶州湾地区划定了六大功能片区，并以项目为带 动确定六个启动区 （详见图 1）。此举为青岛市胶州湾沿岸地区带来新的发展机遇，特别是 东岸的四方、李沧滨水地区，原为依托铁路形成的老工业基地，在大的城市发展战略下，随 着青岛北客站和跨海大桥等城市基础设施的兴建，区位价值提升，纷纷开展地区更新和滨水 区启动建设。 1 环胶州湾六大功能片区及启动区分布 2 四方欢乐滨海城区位 四方欢乐滨海城，即原四方区西部一片填海空地，距青岛流亭机场约 14 公里，距青岛 铁路北客站约3 公里，距青岛老火车站约9 公里，是跨海大桥进入青岛主城的门户位置，也 是胶州湾东岸唯一一处规模较大、景观资源优越、未开发的净地 （详见图 2 ）。具体范围北 至李村河、南至航务二公司南边界、东至环湾大道、西至胶州湾，规划面积222 公顷。 2.2 上位规划的发展要求 在环胶州湾地区的发展规划中，四方欢乐滨海城隶属环湾六大功能区之一 —四方、李 沧至城阳片区。该区域作为青岛老工业基地，尤其是沿胶济铁路两侧分布大量见证青岛近代 工业文明的老企业，目前均处于产业外迁、功能转型提升的阶段。未来该区域将通过实施老 工业区的产业转型和空间重组，建设以高端生活性服务业、都市工业、总部经济、文化创意 产业、海上旅游为主体功能，集工、商、住一体的现代化滨海城市组团。四方欢乐滨海城是 带动整个区域更新改造的滨水启动项目之一。 2.3 现状条件与制约因素 2.3.1 对外交通联系的制约 四方欢乐滨海城紧邻跨海大桥下桥口和 东岸主城一条南北纵向快速路 环湾大道， 使得基地外围 境交通量大，不允许其在环湾 大道上随意设置对外出入口。另外，受胶济铁 路阻隔和地形影响，基地缺少与东部腹地的联 系路径，若架设道路需要采用上跨铁路的立交 方式与环湾大道衔接 （详见图 3 ）。这种尽端 型、单方向、受制约的对外交通条件未来势必 带来高峰时段的交通拥堵，将成为制约规划区 域建设容量和整体运行效率的首要问题。另 3 四方欢乐滨海城对外交通分析 外，欢乐滨海城与腹地之间横亘的城市快速 路、铁路，也大大削弱了滨水地区对城市腹地更新发展的带动作用。 2.3.2 功能互动的制约 基地范围内现状用地以空地为主，东侧四方西部片区用地以工业、仓储、市政设施、居 住功能为主。整个区域城市服务设施不足、居住功能少、特别缺少带动区域整体能级提升的 现代服务业聚集区。未来四方欢乐滨海城的发展模式势必采取空投式“自上而下”的集中建 设模式，即通 政府引导，集中力量先打造城市环境品质，通 具有吸引力的大项目注入而 激活基地自身发展，并带动外围区域的更新改造。 2.3.3 生态资源的制约 因城市发展对胶州湾的影响破坏较大。近 140 年来，胶州湾海湾面积从 1935 年的559 3 平方公里至2011 年缩小为350 平方公里 ，纳潮能力逐年下降。青岛市人大、青岛市委市 政府高度重视胶州湾保护和现有岸线的维持，严禁填海。在此背景下，四方欢乐滨海城作为 已实施的填海空地，未来规划建设中被要求尽可能削弱对胶州湾水域的影响，不得新填海， 同时保护深水航道等。 另一方面，四方欢乐滨海城作为“环湾保护、拥湾发展”的先行启动区，担负着带动东