商业银行房地产开发贷款项目评估研析.pdf

摘 要 随着社会主义市场经济体制的确立，特别是我国土地使用制度与 住房制度改革的推行，房地产开发逐步走向市场化和产业化，房地产 投资规模急剧扩大，作为房地产投资主要资金来源之一的银行房地产 开发贷款的规模也不断扩大。加强对房地产项目贷款的管理，特别是 做好房地产贷款项目评估工作，对于合理有效地利用信贷资金更好地 服务于房地产项目开发和建设，提高房地产贷款质量，防范贷款风险， 具有十分重要的意义。 为适应现代商业银行风险控制的需要，论文围绕目前房地产开发 项目贷款审查中的主要风险控制点，从房地产项目评估的程序、方法、 内容等方面逐一进行了阐述，重点研究了房地产项目评估中的财务评 价，对财务评价的指标、计算方法及评价标准进行了较为详细的分析。 论文共四章，约4.2万字。 第一章导论。主要说明论文研究的目的、意义、研究的方法与研 究的思路。 第二章房地产开发项目评估概论。研究了房地产开发项目评估的 目的、评估的内容和方法、项目评估的程序等内容。 第三章房地产开发项目评估中的财务评价。研究了房地产3f发项 目评估中财务评价的目的、评估的内容和方法等内容。 第四章房地产开发项目评估在银行贷款决策应用研究。通过一个 具体的典型案例详细地说明了房地产开发项目贷款评估的内容和方 法。主要包括分析和评价房地产开发项目的合法性、效益性和主要风 险点。对借款人的评价中应主要评价借款人的财务状况、主要经营者 素质、借款人的信用情况以及借款人的发展前景等。对项目建设条件 的评价应侧重于对项目“四证”情况的分析，主要说明项目的合法性。 对项目的市场评价应着重从以下两方面进行分析，一是通过对当前国 家的宏观政策和项目所在区域政府的相关政策的分析，阐述该项目所 面临的宏观环境。二是通过对项目所在具体区域的分析，主要运用市 场比较法对项目的地理位置、周围市政配套情况、户型、环境、价格 等方面详细的比较分析，预测项目建成后的市场前景，并预测销售进 度。对项目投资与筹资的分析，一是要根据项目的可行性分析报告和 有关的项目资料 (如:土地缴交凭证、施工合同、设备采购合同等) 测算项目的投资总额和投资进度;二是在合理安排施工进度的基础上 测算投资进度，并对项目的资金结构进行预计，在此基础上分析项目 自有资金比例并预测申请银行贷款的额度。对项目偿债能力的评价是 商业银行信贷部门应关注的重点，项目评估中尤其应注重对项目的现 金流量分析，应在测算项目的预计利润率的基础上，对项目的现金净 流量、累计净现值、内部收益率进行测算，同时应分析项目的动态回 收期和借款偿还期。对项目的风险分析首先应建立在项目风险度的计 量基础上，同时全面分析该项目可能面临的风险和可能采取的控制措 施，并对贷款抵押物的风险进行评价。在上述全面评价和分析的基础 上，得出科学的评估结论。 本文的创新点在于提出了商业银行房地产开发贷款的风险控制 主要在于对房地产开发项目风险的控制，由于房地产开发行业是一个 资金密集型的高风险行业，自有资金比例较低，对银行资金的依赖性 较大，而还款的主要来源依赖于项目建成后的售房收入，因此本文提 出了商业银行对开发贷款的审查应建立在项目评估的基础上，并应注 重项目的财务评价分析，尤其是不仅要关注项目的盈利性，更要注重 项目的现金流量分析，以降低贷款风险，适应现代商业银行发展的需 要。 关键词:项目评估 财务评价 应用研究 Abstract Asthesocialistmarketeconomysystemreallystands,especiallythe landofourcountryusestheimplementationofthesystemandhousing system reform,Thedevelopmentofrealestatemovestowardsthe marketizationandindustrializationprogressively，thescaleofinvestment oftherealestateisexpandedsharply,Expandconstantlytooasthescale oftheloanofdevelopmentofrealestateofbank,oneofthemainscapital sourceofrealestateinvestment.Stren