地产权的边界——以英国1840～1925年土地登记改革为参照.pdfVIP

总第126期 甘肃 政 法 学 院 学 报 GeneralNo．126 2013年1月 ofGansuInstituteofPoliticalScienceandLaw Jan．，2013 Journal 地产权的边界 ——以英土地登记改革为参照 于 霄 (华东政法大学，上海200042) 摘要：地产权只有在不会导致土地保持的范围内，才是正当的，土地法上的市场效率与地产权平衡的界限也正在于此。 本文通过英国1840～1925年土地登记改革的经验说明，由于土地的特殊商品属性，地产权的法律边界一但超过必要限度，必 然会导致地产权人倾向于土地保留和持有权利，进而引发土地市场效率低下。虽然财产权天赋神圣，但市场配置的失效会导 致更为重要的社会正义受到损害。在此结论的基础上，本文结合我国当前土地市场的情况，分析了现在的法律改革和政策， 以期提出更有效的市场调控和法律治理进路。 关键词：土地法；市场效率；财产权；英国土地登记改革 中图分类号：DF083 文献标识码：A 文章编号：1007—788X(2013)01—0117—09 自2010年，“城市房价过快上涨”成为民生问题的核心之一。而探求“过快上涨”原因和治理方法的文章 也层出不穷，它们将原因归结为城市化、房产炒作、买房适龄人口增长等等，而治理方法也充分体现在2010 年4月的“国十条”①和2011年1月的“国八条”②之中。但是，从法律历史的角度分析，我国这一经济、社会 问题却有着深刻的法律制度根源。本文将从地产权的边界这个切人点展开，以英国1840～1925年土地登记 改革为参照，探讨我国土地市场的深层法制问题。 财产权不受限制与市场效率是土地法上的两个传统价值。前者是财产权利人的天赋权利，也是自然公 平、公正的体现l[11；后者是要保证土地低成本地配置到更需要的人手中，提高土地使用率。但是，这两种价 值在相当长的历史时期内不是相辅相成的关系，比如地产权的范围过大，会导致的土地市场效率畸低，引发 严重的经济和社会问题。在历史上，18世纪末19世纪初的英国就是一个极好的例证。． 一、英国财产权和市场效率的冲突 财产权是权利人自由支配财产的权利，理论上可以假定，绝对和原初的财产权应当是指没有时限、自定 义权利结构和功能、流转完全意思自治的权利。但这种无限的权利是不存在的。希腊时期，人们就认为土地 是社会财产的一部分[2]，日尔曼村落中，更有财产让与要取得多数人同意的习惯。[3]所以，财产权在历史上始 终受到一定的限制。 土地是一种人类社会中极为特殊的商品。其特殊性集中体现在三个方面：第一，土地是稀缺的，不可再 生的；第二，土地具有不可折损性；第三，土地是每个人生活的必需品。以上特性如果与绝对财产权相结合， 就会形成土地法上不可回避的制度困境：土地保持。土地保持是土地权利人倾向于保存和持有土地权利，而 不进行流转的状态。这两种状态都与市场效率相违背的。 传统土地法中的财产权与市场效率冲突比较完整地体现在1925年财产法改革之前的英国。首先，绝对 自由继承地产权人可以在自己的权利上设定多种形式的其他权利，并且这些权利在结构上独立于绝对自由 收稿日期：2012—06—30 作者简介：于霄(1982一)，男，山东枣庄人，华东政法大学科学研究院助理研究员，法学博士，主要研究方向英国财产法。 基金项目：本文为上海市人文社科基地华东政法大学外国法与比较法研究院项目(基地编号：SJ0709)和国家重点学科华东政 法大学法律史学科建设项目(学科代码：030102)成果。并受到上海“晨光计划”项目资助 ①即《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》[国发(2010]10号]。 ②即《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》[国办发[z01131号]。 117 万方数据 继承地产权存在；其次，自由继承地产权没有时限，而终身地产权时期难以确定；最后，任何一位地产权人的 自由意志，都可以完整地在地产权流转链条中保留下来，影响后续